Regras para desistência devem estar no contrato

As consequências da desistência na negociação de um imóvel, tanto para quem compra quanto para quem vende, devem ser definidas, desde o início, pelo contrato. Os motivos para a rescisão, bem como qual parte foi responsável pela quebra do acordo, indicam se o comprador perderá o montante e pagará multas contratuais ou se receberá os valores e se tem direito à indenização.

O comprador/mutuário precisa ficar atento ainda aos contratos que estipulam o valor do sinal de entrada, pois esse pode ser o mecanismo indenizatório em muitos casos, evitando que as partes tenham de resolver o problema na Justiça.

Caso o comprador desista da compra porque não poderá pagar o que havia sido negociado ou simplesmente se arrependeu e não quer mais o imóvel, as consequências variam desde a perda de parte ou totalidade dos valores pagos à multa.

A multa deve estar presente no contrato e normalmente ficam entre 10% a 20% sobre o valor gasto até então com o imóvel. Cobranças acima do percentual ou calculadas com base no preço total do imóvel podem ser questionadas na Justiça. “Muitas construtoras estabelecem contratos leoninos, que em alguma situação o comprador pode perder tudo ou 50% de multa ou, ainda, ter uma devolução mínima.

Não existe uma lei que estipule quanto pode ser multado, mas a Justiça entende que 10% a 20% é adequado”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Neudi Fernandes.

Caso a desistência seja por culpa da empresa, o comprador não precisa pagar a multa e pode ainda ser indenizado.

Desistência

Sem sucesso nas negociações, a analista de Recursos Humanos Joana Gardasz entrou com uma ação contra a construtora após ter o contrato modificado, sem sua concordância, e o valor do imóvel aumentado. Joana conta que, por conta da mudança, o imóvel não entraria mais nos limites do programa Minha Casa, Minha Vida e ela não poderia mais arcar com a despesa. “Quando conversei com o banco para saber por que o valor tinha sido alterado eles me informaram que a construtora teve um problema com as normas da prefeitura e tiveram de aumentar o valor para o financiamento.”

Segundo o advogado especialista em direito imobiliário Ricardo Magno Quadros, a analista tem direito a um ressarcimento integral, fora os juros e correção monetária, visto que não foi dela a causa da rescisão contratual. Ela obteve decisão favorável em primeira instância e aguarda a decisão finalda Justiça. “Se der tudo certo, vou procurar outro imóvel, mas não na planta. Foi um absurdo o que aconteceu. Transformou meu sonho do primeiro imóvel em pesadelo”, lamenta.

Orientação

Comprador deve negociar pontos do contrato antes de assiná-lo
Antes de fechar qualquer negócio com as construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, solicite uma cópia do contrato e repasse item a item,

verificando se está de acordo com os detalhes, especialmente as cláusulas que tratam da possibilidade de desistência.


Todos os contratos devem trazer essas cláusulas que devem ser explícitas, de modo que não gere dúvidas ao comprador”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Ricardo Magno Quadros.

Mesmo que a pessoa assine o contrato de adesão sem concordar com todos os detalhes, o advogado alerta que é possível pedir a mudança de cláusulas abusivas.

Contrato de rescisão

Outra sugestão é solicitar a construtora o documento de rescisão e, junto com a cópia do contrato, analisar as consequências.

*com informações publicadas na Gazeta do Povo

CONTRATOS de COMPRA e VENDA e o CÓDIGO do CONSUMIDOR

Em questõe de lesão dos direitos, quando uma pessoa se sente lesada, ou que o negócio não saiu como o esperado, ou não teve as suas cláusulas ou acordo cumpridos, uma das coisas que se escuta e lê hoje em dia é a frase: "Denuncia no Procon, isso fere o Código de Defesa do Consumidor." Qualquer fórum de perguntas e respostas que você visite na internet, também é a mesma resposta que mais se encontra.

Que o Código é um excelente instrumento para as relações entre credores e clientes isso nem se distcute - não tem dúvidas - mas nem tudo ele (código) atinge.

No caso das locações de imóveis residenciais e comerciais, estas são regidas pela lei (especifica) do Inquilinato (a lei nº 8.245/91) e que está em plena vigência. Neste caso, nada resolver ir ao Procon, sendo correto resolver os litígios pela via judicial quando o acordo não é possível. O Procon só deve ser procurado se você precisar apenas de orientação em como resolver o problema e a quem recorrer.

Nos casos de contratos de compra e venda de imóveis temos duas situações.


A primeira situação
- é o contrato particular em que o vendedor pessoa física vende direto ou através de corretor de imóveis devidamente registrado no CRECI ao comprador.

Neste caso não temos uma relação de consumo ou prestação de serviços (entre vendedor e comprador) e sendo assim, em caso de problemas pós-venda o caso deverá ser resolvido pela via judicial e não pelo Procon.

Na segunda situação
- o Procon deve ser utilizado antes de ser buscar a via judicial.
Trata-se dos contratos imobiliários de compra e venda celebrados entre o construtor ou incorporador pessoa jurídica e o comprador.

Neste caso o construtor ou incorporador é considerado fornecedor de bens e esta sujeito ao Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078).

Os contratos neste caso são considerados de "adesão" pois não existe negociação, sendo o comprador obrigado a aceita-lo na forma que o vendedor deseja.

Resumindo:

- contrato imobiliário em que as partes (pessoas físicas) negociam, o Código do Consumidor não atua.
- contratos em que o vendedor pessoa jurídica te entrega pronto para assinar, o Código do Consumidor atua.

Fonte: tirado do livro Direito Imobiliário de autoria de Ivanildo Figueiredo, Ed. Atlas - pág. 48 e publicado no blog Saber Imobiliário