Investimento real, de concreto e tijolo

Imóveis ganham preferência de quem não encontra mais rentabilidade na renda fixa

O mercado de imóveis está decolando, e a razão está na taxa de juros. Com os rendimentos em baixa nas aplicações financeiras mais conservadoras, a perspectiva de obter ganhos com aluguéis e também com a valorização de uma casa, apartamento ou sala comercial está ganhando adeptos.

A compra de imóveis por investimento andou em baixa no Brasil nos últimos anos. “Era bem mais fácil deixar o dinheiro rendendo juros”, diz o economista Fábio Tadeu Araújo, da consultoria Brain Bureau de Inteligência Corporativa. “Com a queda nos juros, o dinheiro vai do rentismo para o investimento real”, observa.

No mundo dos investimentos, poucos são tão reais como os imóveis. O investidor pode visitá-lo, entrar dentro dele, alterar sua aparência por meio de reformas – opções muito distantes de quem negocia ações e cotas de fundos pelo computador. Do outro lado do negócio está uma pessoa de carne e osso, um comprador, um vendedor ou um locatário. Essas características costumam dar mais segurança a quem faz a aplicação.

A queda na taxa Selic deu o empurrão que faltava para esse mercado. Com os juros da renda fixa nas alturas, ficavam em destaque apenas os atributos negativos do investimento: a falta de liquidez e o risco de ficar sem renda se o inquilino for embora e o imóvel demorar demais para ser alugado. “Agora ficou ‘mamão com açúcar’. Eu não preciso me esforçar para convencer esse tipo de cliente que o imóvel é um bom negócio, porque ele já vem sabendo”, diz Roberto Gonzaga, diretor da Administradora Gonzaga.

Mesmo assim, Gonzaga está bem armado para argumentar com o possível cliente. Tem em seu computador planilhas comparando a remuneração e os custos de diversas aplicações financeiras e também as estimativas de ganhos de um imóvel. Ele diz que o perfil desse investidor é diferente daquele que costumava procurá-lo em busca de negócios. “Ele já chega com o objetivo de comprar um imóvel de determinado preço – R$ 500 mil, digamos –, para tirar 1% ao mês com aluguel”, conta. Gonzaga explica que orienta esse tipo de cliente a montar uma carteira com quatro ou cinco imóveis de menor valor e de alto giro. Assim, se um imóvel fica vago, ainda restam outros para garantir renda ao proprietário.

Esses imóveis de alto giro são, normalmente, apartamentos de dois ou três quartos, que custam em torno de R$ 100 mil. “Esses têm mercado certo”, opina Luis Nardelli, diretor da imobiliária Futurama. A localização, de acordo com ele, é crucial para definir tanto o valor da locação quanto o potencial de valorização do imóvel. Quais são os bairros mais visados hoje? “Champagnat, Água Verde, Vila Izabel, Portão, Cabral e Mercês, entre outros”, sentencia Nardelli. Ele observa que o mercado está mais focado no segmento residencial.

Tanto Nardelli quanto Gonzaga concordam que os investidores passaram a buscar mais fortemente as imobiliárias há coisa de um ou dois meses. São pessoas que já têm investimentos importantes (coisa de R$ 1 milhão para cima), e que querem tirar parte do que está em renda fixa e diversificar. “Antes nós tínhamos aquele investidor tradicional dos imóveis, um sujeito mais antigo e conservador, que prefere investir em imóveis, que sofreu com aplicações financeiras no Plano Collor e outras crises do passado”, diz Gonzaga.

Esse novo investidor é diferente, objetivo e bem preparado. “Ele procura muito, compara, pechincha”, relata Nardelli. E a tarefa dele fica mais fácil com as ferramentas que o mercado imobiliário tem hoje, como a internet. “É fácil hoje saber quanto vale o seu imóvel. É só entrar na internet e visitar alguns sites”, explica ele. “Isso foi muito positivo para o mercado, porque ele ficou mais sólido, confiável. Todo mercado oportunista é ruim.”

O economista Lucas Dezordi, professor do FAE Centro Universitário, observa que os melhores rendimentos com aluguel devem vir dos imóveis comerciais. “Os residenciais pagam perto de 0,7% ou 0,8% ao mês”, comenta. “Um bom imóvel comercial pode dar 1% ao mês ou mais.” Esses patamares não devem nem mesmo ser alterados com a desaceleração econômica. “A queda no PIB está afetando mais a indústria, e esses imóveis são destinados ao setor de comércio e serviços”, observa.

*com informações do jornal Gazeta do Povo