De 2005 a 2009, o valor de mercado dos aluguéis residenciais em Curitiba subiu bem mais do que a inflação, qualquer que seja o índice usado na comparação. O maior porcentual foi o de 2006, quando o aluguel subiu 17,21%, enquanto que o IGP-M acumulou 3,84% e o IPCA, 2,95%. No ano passado, a elevação foi de 6,59%, contra 4,18% do IPCA e um recuo de 1,71% no IGP-M. Mas preste atenção: este é o valor das ofertas de aluguel (ou seja, dos contratos novos), não o porcentual de reajuste dos contratos já vigentes. Por isso, se você paga aluguel, não estranhe se o número for bem diferente daquele que você sentiu no bolso.
O que ocorreu, segundo o vice-presidente de Locação do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi), Luiz Valdir Nardelli, foi uma adaptação de preços. Na visão do empresário, os aluguéis na capital estavam abaixo de um ponto de equilíbrio, e subiram para que o mercado se reorganizasse. Talvez por isso eles tenham se destacado mesmo no cenário nacional: a pesquisa de preços do IPCA mostra que, em 2008 e 2009, os preços de aluguéis em Curitiba tiveram a segunda maior alta do país, perdendo apenas para Belo Horizonte.
Como qualquer outro preço, o aluguel equilibra-se entre demanda e oferta. A demanda é das famílias em busca de imóveis. A oferta depende de investidores, que avaliam os mercados em busca de oportunidades de negócios que lhes permitam ganhar um dinheirinho a mais. Assim as coisas se organizam: os aluguéis devem ser vultosos o suficiente para que os investidores se sintam atraídos – comprando casas e apartamentos e oferecendo-os para locação –, mas não caros demais a ponto de afastar os inquilinos. “A oferta tem de ser de tal ordem que dê ao inquilino margem para negociar”, observa Nardelli.
O que esperar de agora em diante? Segundo Nardelli, os aluguéis novos vão subir menos. “O ajuste já foi feito, a tendência agora é que os aluguéis passem a acompanhar o IPCA”, observa.
O reajusteE quanto aos contratos atuais, que terão correção este ano? Bom, aí a coisa se complica um pouco, porque há diversos índices, calculados de formas muito diferentes. Costuma-se dizer que o IGP-M é que reajusta os aluguéis, mas isso não é exatamente verdade. Nardelli, por exemplo, prefere o IPCA. E acha que o IGP-M não é um indexador justo.
Olhando para trás, percebe-se que o IGP-M costuma ser mais alto. Não que isso seja uma regra: desde 1993, ele registrou porcentuais mais altos em 11 ocasiões; o IPCA foi maior seis vezes. Se isso fosse uma competição, era fácil dar um palpite – proprietários vão preferir o IGP-M, inquilinos vão ficar com o IPCA.
Mas as coisas não são tão simples, e há grande preocupação com esses números. Há alguns meses participei de um debate sobre inflação, e um dos presentes era uma advogada, que trabalhava com a elaboração de contratos em uma grande imobiliária. E o que ela buscava saber era justamente qual índice seria mais apropriado para essa correção.
O IPCA, Índice de Preços ao Consumidor Amplo, calculado pelo IBGE, avalia a variação dos preços finais de produtos e serviços. Já o Índice Geral de Preços do Mercado, IGP-M, é calculado pela Fundação Getúlio Vargas e inclui, além dos preços ao consumidor, os preços no atacado (pagos pelas empresas) e o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC). Foi o fato de incluir em sua composição um indicador setorial ligado ao segmento da habitação que fez com que ele fosse escolhido por muitos proprietários para corrigir aluguéis.
O problema do IGP-M é que ele é vulnerável a outros fatores, especialmente o câmbio. Fazem parte dele inúmeros itens que são regidos por preços internacionais – aço e cimento, por exemplo. Assim, quando o dólar sobe, o IGP-M muitas vezes dá um salto.
Esse, por sinal, é o comportamento esperado para este ano. Desde o início de 2010 o dólar subiu mais de 7%, e os economistas esperam uma trajetória de valorização para a moeda americana. “Esse disparo do dólar vai mexer com certeza com o IGP-M”, diz o professor José Guilherme Vieira, da Universidade Federal do Paraná. E o aluguel de muita gente que não quer nem saber de dólar vai acabar subindo junto, principalmente se a renovação for mais para frente, a partir de meados do ano. Além disso, o fato de os preços no atacado terem caído fortemente no ano passado (4,41%) sinaliza a possibilidade de as empresas tentarem recompor seus ganhos nos próximos meses. Mais uma fonte de pressão sobre o IGP-M.
Sendo assim, vale pensar em abrir uma negociação. Se você paga aluguel corrigido pelo IGP-M, procure a imobiliária ou o dono do imóvel e comece a conversar sobre uma mudança no indicador.
Dois quartos
Com a queda nos juros, a renda fixa já não era atraente e muitas pessoas andaram comprando imóveis para ganhar com aluguéis. Para esses, a ideia de que os preços não vão mais subir nos porcentuais altos registrados nos últimos anos pode não parecer boa notícia. Mas o fato é que ainda há muita oportunidade por aí. Uma delas está nos imóveis menores, casas e apartamentos com dois quartos e valor de locação entre R$ 500 e R$ 1.200. “Nessa faixa a oferta ainda precisa crescer bastante”, diz Nardelli.
Semântica & Economia
Você viu como apelidaram o grupo de países europeus cujas dificuldades econômicas emperram a recuperação global? São os Piigs – uma sigla para Portugal, Itália, Irlanda, Grécia e Espanha (Spain, em inglês), mas também um juízo de valor: teme-se que eles acabem emporcalhando a economia global.
Grande diferença em relação à já corriqueira expressão Bric (Brasil, Rússia, Índia e China), que remete à palavra inglesa brick, tijolo. A semelhança dá a entender que estas nações estão construindo algo novo no mundo econômico.
Alguma dúvida de que as opiniões internacionais estão carregadas de otimismo em relação aos países emergentes?
*da coluna de Franco Iacomini publicada na Gazeta do Povo
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