Vários são os fatores que elevam, muito além da medida, os preços dos imóveis nos grandes centros urbanos. Dentre eles estão a escassez de terrenos viáveis para implantação de empreendimentos imobiliários e o constante aumento da demanda. Ao pretender adquirir um imóvel, o “candidato a comprador” deve atentar para várias outras despesas diretamente relacionadas a essa compra, para que possa arcar com todas sem surpresas desagradáveis. Vamos comentar algumas delas.
A consultoria de um advogado e na compra com financiamento, de um despachante imobiliário
A compra de um imóvel é um momento muito especial na vida de todos nós. Significa uma importante conquista, pois garante a moradia de seu proprietário e uma relevante reserva patrimonial.
Devemos dar a esse momento uma atenção especial e ter conhecimento de todas as obrigações decorrentes da assinatura de um contrato de compra de venda de imóvel - bem como dos direitos dele decorrentes.
Para que tudo caminhe dentro do maior grau de segurança jurídica possível, é fundamental que o comprador seja assessorado por um advogado (de preferência, especializado em Direito imobiliário).... e em havendo recursos proveniente de financiamento (crédito imobiliário, ou carta de consórcio), ou ainda o uso do FGTS - consulte também um despachante imobiliário de sua confiança.
Além de esclarecer cada uma das condições dispostas no contrato, o profissional saberá debater as cláusulas do documento com o vendedor.
Como prestador de serviços, caberá a ele receber os respectivos honorários.
Portanto, a você que pretende comprar um imóvel, não cometa o erro de pedir a um amigo ou parente advogado que “dê uma olhadinha” no contrato.
Seja profissional, pague pela consulta e tenha um parecer formal sobre a aquisição e todos os esclarecimentos que se faça necessário.
Documentos
Se a aquisição for feita com pagamento em parcelas, certamente será exigida a apresentação de documentos que retratem a idoneidade financeira do comprador.
Essa documentação será ainda mais complexa caso a compra seja financiada por instituição financeira: além de certidões e cópias autenticadas de documentos pessoais, é provável que o comprador tenha de contratar um prestador de serviços/despachante imobiliário para atuar junto ao agente financeiro na conclusão do processo de aprovação de crédito.
Assim, será preciso se preparar para arcar com as despesas de:
a) cópias autenticadas de documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento, etc);
b) certidão negativa de distribuição de feitos estaduais (inclusive executivos fiscais);
c) certidão negativa de distribuição de feitos cíveis federais;
d) certidão negativa de distribuição de feitos trabalhistas;
e) certidão negativa de distribuição de protestos;
f) certidão negativa de INSS e receita federal;
g) honorários com o profissional que fará a apresentação dos documentos perante o agente financeiro (crédito imobiliário / consórcio / liberação de FGTS)
Conforme o caso, outros documentos poderão ser exigidos, aumentando os custos desta etapa.
Emolumentos cartoriais
Usualmente, a relação de compra e venda de imóvel nasce com a assinatura de um “compromisso particular de compra e venda”.
Posteriormente, seja pela quitação do preço, seja pela entrega da escritura definitiva do imóvel junto com um instrumento de confissão de dívida (ou seja, um documento em que o comprador reconhece a existência do saldo devedor), ocorre a lavratura da escritura definitiva de venda e compra do imóvel.
Nesta situação, o comprador deverá arcar com o pagamento dos emolumentos cartorários, cujo montante varia de acordo com a tabela vigente em cada um dos Estados da Federação.
Não apenas os emolumentos com a escritura deverão ser pagos, mas também aqueles relativos ao registro da escritura junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, nesse momento, o comprador terá as seguintes despesas:
(a) emolumentos relativos à lavratura da escritura pública de compra e venda Tabelionato de Notas ou junto á instituição financeira escolhida para emprestar o dinheiro via financiamento, carta de consórcio ou inda com a liberaçao do FGTS, junto á CAIXA Econõmica Federal;
(b) emolumentos com o registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis;
(c) emolumentos relativos às cópias da escritura e da certidão de matrícula constando o registro da escritura.
Há de se destacar duas importantes questões:
1) Em se tratando de escritura com hipoteca ou alienação fiduciária, caberá ao comprador custear os dois atos (ou seja, a venda e compra e a instituição da garantia real) e, também, os custos com os respectivos registros.
2) Em se tratando de instrumento de venda e compra com instituição da alienação fiduciária do bem imóvel em garantia do saldo devedor, o artigo 38 da Lei 9514/97, com a redação dada pela Lei 10.931/04, autoriza que os instrumentos sejam particulares. Assim o comprador não precisa pagar os emolumentos das respectivas escrituras.
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
Há também, no momento da assinatura do instrumento de transmissão da propriedade do imóvel, a obrigação de recolher para a municipalidade o chamado Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Em Curitiba é 2,4%, mas na Região Metropolitana de Curitiba e na maioria das cidades brasileiras é de 2% sobre o valor da venda ou, se este valor for menor do que o valor-base arbitrado pela municipalidade, prevalecerá como base de cálculo o maior entre eles.
Pagamento do seguro
Nas aquisições feitas por meio de instituições financeiras, o valor das parcelas é composto dos seguintes elementos: valor para amortizar a dívida do financiamento; valor dos juros remuneratórios e por fim, o valor dos encargos com seguro.
Esse seguro tem por finalidade liquidar o saldo devedor do valor financiado, no caso de falecimento do mutuário-devedor.
Vale lembrar: houve, recentemente, mudanças em relação à contratação desse seguro e, hoje, a instituição financeira é obrigada a apresentar, no mínimo, duas seguradoras, ficando ainda o comprador autorizado a contratar uma terceira seguradora, se melhor lhe servir.
Despesas com rateio de condomínio, IPTU e manutenção do imóvel
Por fim, o comprador deve também buscar informações sobre o custo que terá que arcar com o rateio das despesas condominiais (se o imóvel integrar um condomínio), com o IPTU e também, com a manutenção rotineira de seu imóvel.
Este último ponto, muitas vezes desprezado pelo proprietário de imóvel, acaba provocando surpresas bastante onerosas.
Lembramos aqui: constante revisão e limpeza de caixa d’água; revisão das redes elétricas e hidráulicas; substituição de telhas quebradas; manutenção de pintura (inclusive de suas esquadrias) entre outros itens.
*Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp, publicado no portal UOL**A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.
Nenhum comentário:
Postar um comentário