Na compra e venda de imóvel, denominamos de fase pré-contratual o momento anterior à celebração da escritura pública de compra e venda, em que ocorrem as negociações preliminares, apresentação de propostas e, quando necessário, a elaboração de contrato preliminar (compromisso de compra e venda).
As negociações preliminares são tratativas prévias, em que os contratantes manifestam suas respectivas pretensões quanto ao preço, forma de pagamento, etc.. Deve-se ter o cuidado para não incorrer em situação de responsabilidade civil aquiliana (dever de indenização decorrente de lei), observando a boa-fé e probidade em todo tempo da contratação. Caso contrário, se, nesta fase, uma das partes, por seu comportamento, gerar na outra, razoáveis expectativas de celebração de contrato, ou quebrar imotivadamente e inesperadamente as tratativas e disto decorrer dano patrimonial, poderá no caso concreto incorrer no dever de indenizar. Em regra, superada as negociações preliminares, as partes já possuem sólidas propostas contratuais. As propostas de contrato, normalmente, obrigam o proponente nos seus termos, assim, deve-se cuidar com o teor das mesmas, quer sejam enviadas por e-mail, fax ou outra forma de comunicação.
O compromisso de compra e venda
O compromisso de compra e venda, na prática, surge quando as partes não podem ou não querem celebrar desde logo, por escritura pública, o contrato definitivo. Como o objeto do compromisso de compra e venda é justamente elaborar a escritura pública, pode-se afirmar que sua natureza jurídica é a de um contrato preliminar ou pré-contrato, que pode ser celebrado mediante instrumento particular, não lhe sendo obrigatória a forma pública.
O compromisso de compra e venda deve ser redigido de forma clara e objetiva, de modo a evitar discussões futuras. A função específica do contrato preliminar é a de justamente garantir a conclusão da venda, mediante a feitura da escritura pública e o seu respectivo registro, ocorrendo, desta maneira, a transmissão da propriedade imobiliária. O compromisso de compra e venda, em nosso atual sistema jurídico, em regra, é irretratável, isto é, não comporta arrependimento de nenhuma das partes, salvo se estabelecerem cláusula nesse sentido.
Consideremos que o compromisso de compra e venda não contenha cláusula de arrependimento. Neste caso, se o inadimplente for o vendedor, que mesmo tendo recebido o preço não concede a escritura ao comprador, este poderá exigir sua execução específica ou adjudicação compulsória do imóvel. Tal procedimento é feito através da instauração de um processo judicial cujo objetivo é a obtenção de uma sentença judicial que supra a vontade da parte inadimplente, com a produção dos efeitos do contrato não concluído. No caso da parte inadimplente ser o comprador, que não pagou o preço entabulado e se encontra na posse do imóvel, pode o vendedor exigir o implemento da obrigação (pagamento da quantia), por meio de ação judicial própria, não podendo requerer a restituição do bem, no caso de não haver cláusula de retratabilidade no contrato.
Por isso, no compromisso de compra e venda deve-se ressalvar em quais situações se admitirá o arrependimento, com a inclusão de penalidades em caso de descumprimento, sempre considerando os critérios legais estabelecidos para cada tipo de relação jurídica apresentada no caso concreto. Devem as partes, sempre que possível, procurar auxílio técnico na elaboração dos ditos instrumentos contratuais, a fim de se resguardarem de possíveis conflitos futuros e ainda para formalizar corretamente, nos termos da legislação aplicável, o que realmente desejam-se pactuar na compra e venda do imóvel.
Conclusão
Todas as relações contratuais têm tido grande importância na atual sociedade em que vivemos. Sobretudo quando vamos vender ou principalmente comprar um imóvel, é preciso ter a consciência da importância das cautelas que devem ser tomadas, sob pena de amargar sérios prejuízos decorrentes de um negócio mal celebrado. O ilustre professor Caio Mário da Silva Pereira muito bem expressou a atual realidade e, dada a preciosidade da lição do eminente jurista, encerramos este artigo com sua reprodução: “Com o passar do tempo, entretanto, e com o desenvolvimento das atividades sociais, a função do contrato ampliou-se. Generalizou-se. Qualquer indivíduo - sem distinção de classe, de padrão econômico, de grau de instrução - contrata. O mundo moderno é o mundo do contrato.”
*artigo de autoria de Mara Alessandra Reis de Carvalho, advogada, publicado na Revista Imóvel Magazine
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