Venda do imóvel pode deixar inquilino sem teto

Mesmo após dois anos das mudanças na Lei do Inquilinato, algumas dúvidas persistem na hora de negociar a locação, compra ou venda do imóvel. Confira algumas das principais questões no que se refere à relação locador – locatário

Mesmo com a garantia de um contrato de aluguel, o locatário pode ser surpreendido e ter de deixar o imóvel no prazo de um mês. A situação é amparada pela Lei do Inquilinato, que estabelece que durante o prazo de vigência contratual assegura a permanência do inquilino, mas dá ao proprietário o direito de optar pela venda do imóvel.

Neste caso, o próprio inquilino deve ter a preferência no negócio. Mas, se não houver acordo, o proprietário pode pedir para que o imóvel seja liberado para concretização da venda.

Depois de dois anos de aluguel e com mais um ano de contrato pela frente, a estudante Kyene Becker se viu diante desse tipo de situação inesperada. O proprietário do imóvel queria o apartamento para vender a um interessado e ela teria de buscar outro lugar para morar.

Kyene conta que a imobiliária chegou a ligar para seu pai, locatário do imóvel, e oferecer o apartamento para a compra, mas como o valor era muito alto e não havia interesse, não fecharam negócio. O advogado especialista em Direito Imobiliário Winderson Jaster explica que, caso o inquilino não aceite a compra, o proprietário tem o direito de vender o imóvel a outra pessoa nas mesmas condições ofertadas ao locatário. “A possibilidade de compra deve ser exposta ao inquilino, caso contrário, isso gera a possibilidade da anulação do negócio jurídico formulado”, explica o advogado.

O novo proprietário, no entanto, tem o direito de pedir a desocupação. Ainda assim, o locatário tem como se precaver. “O inquilino que toma o cuidado de, após firmado o contrato de locação, levá-lo ao registro de imóveis correspondente, fica assegurado que ninguém pode tirá-lo do imóvel neste prazo”, aponta a advogada especialista em Direito Imobiliário, Josiclér Vieira Beckert Marcondes.

Outra sugestão para proteger o inquilino é, assim que o prazo do contrato estiver no fim, entrar em contato com o proprietário ou a imobiliária e pedir a renovação para o mesmo período ou maior. “Quando o contrato passa a vigorar indeterminado, todo mundo acha que é a mesma coisa, mas há diferenças. O inquilino não tem mais a garantia do prazo e a qualquer momento o dono pode pedir para que ele saia em até 30 dias. Quem quer garantir que não vai ser solicitada a saída do imóvel deve procurar renovar o contrato”, explica Josiclér.

Justificativas para retomar

Quando o proprietário pede a saída do imóvel durante o prazo indeterminado, a lei prevê algumas justificativas para tal ação através do artigo 47. Dentre elas estão o mútuo acordo, prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos, realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que impedem a permanência do locatário, entre outros. Além destas, outra justificativa muito utilizada é o dono pedir o imóvel para morar nele ou, ainda, permitir que algum parente more nele.

Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário Nelson Antônio Gomes Junior, há uma punição prevista na lei que o proprietário está sujeito caso minta ao pedir o imóvel. “O artigo 44 da lei constitui crime, punível com detenção, se o locador não use o imóvel para o fim declarado ou não o fizer no prazo de um ano. Com isso, o inquilino pode pleitear uma multa de 12 a 24 meses o valor do último aluguel, pois se trata de má fé do locador.”

Infiltração e cupins? Problema do dono

O estudante Lucas Warico­­da mora em uma casa alu­­gada junto com outros quatro colegas em um imóvel que sofre com problemas de cupins e infiltração. Ele conta que já entrou em contato com a imobiliária e alguns técnicos foram en­­viados, mas o problema não foi resolvido. Segundo o advogado Nelson Antônio Gomes Junior, o grupo deve pedir novamente a ida dos técnicos e manter tudo documentado. “A lei estabelece no artigo 22, inciso 1 e 2, que o dono é obrigado a entregar o imóvel e manter a forma e o destino do mesmo. Se a casa já tinha estes problemas com cupim e eles não viram, não podem reclamar. Mas se começou a dar problema depois, o proprietário é obrigado a consertar isso. A imobiliária não tem responsabilidade por cuidar e recuperar o imóvel, é dever dela repassar as reclamações do locatário ao dono e exigir uma resposta.”

Regras

Prazo de desocupação varia de acordo com a previsão contratual
Durante o período do contrato, o dono não pode pedir o imóvel para o locatário exceto quando há uma infração contratual. A primeira das obrigações do inquilino é o pagamento do aluguel e a falta de pagamento justifica a ação de despejo. Outro exemplo é quando o imóvel é danificado pelo locatário ou, ainda, a finalidade é diferente daquela contratada, quando o imóvel é residencial e acaba sendo usado para fins comerciais.

Finalizado o período de locação, o contrato passa a ter um prazo indeterminado e, então, o proprietário pode pedir o imóvel para alguns fins, como a moradia própria, de parentes próximos ou até reforma.

Em ambos os casos, o proprietário deve notificar o inquilino da decisão de retomada do imóvel e dar a ele 30 dias para liberar o local.

No caso da venda do imóvel, o novo locador pode não se manifestar e, desta forma, garantir a permanência do locatário por período indeterminado. Mas, caso não queira ter um inquilino, o comprador tem 90 dias para notificar o locatário a falta de interesse na locação e pedir a saída em até 90 dias. Se após estes 180 dias o inquilino não sair, o novo proprietário pode promover ação de despejo.

Contrário também pede aviso

Caso o contrato esteja dentro do prazo e o locatário não deseje mais ficar no imóvel, ele não precisa avisar o dono com antecedência, mas pagará a multa prevista no contrato. Se o contrato estiver no prazo indeterminado, o inquilino deve comunicar 30 dias antes a saída e, caso não comunique, paga a multa referente a um aluguel mais encargos.

Mudança

Transferência garante dispensa da multa

O locatário ficará dispensado de multa contratual se precisar devolver o imóvel por motivo de mudança de cidade por motivação profissional. Para isso, entretanto, é preciso notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 dias de antecedência.

Segundo o artigo 4º da Lei do Inquilinato, quando o funcionário é transferido pela empresa para outra cidade, o proprietário não pode cobrar multa.

“Embora a lei não aponte que o funcionário deve comprovar a transferência, como boa fé o inquilino deve provar que está sendo transferido de fato e para uma cidade diferente. Já tive casos em que a pessoa estava sendo transferida de um bairro da capital até a Cidade Industrial de Curitiba (CIC) e pediu a isenção da multa, mas neste caso não é válido, por isso que diz na lei ‘localidades diversas’, explica o advogado Nelson Antônio Gomes Junior.

*com informações publicadas na Gazeta do Povo