Num financiamento de imóvel, você estará fazendo uma adesão em um sistema de:
- de amortização (SAC / SACRE ou PRICE)
- e um sistema de reajuste de parcela (fixa ou variável)
Sistema de reajuste de parcela
Parcela fixa: tende a ser bem mais cara
* Não existe nenhum plano de SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com parcela fixa. O que na prática quer dizer o seguinte: no SFH a taxa (máxima) de juros é de 12% ao ano. Nos planos "fora" do SFH a taxa de juros pode ser acima desse limite. Ou seja, os bancos são livres para praticarem a taxa de juros que achem convenientes para os seus planos.
Parcela variável: envolve a correção do saldo devedor pela TR
O sistema de amortização na maioria dos bancos - e também adotado pela Caixa Econômica Federal que é o banco que detém a maioria dos financiamentos no país - é o SAC (Sistema de Amortização Constante)
Esse sistema, como o nome já diz - trabalha com cotas de amortização constantes, ou seja, divide o saldo devedor pelo número de parcelas do financiamento.
Esse saldo devedor é corrigido pela TR e novamente dividido pelo número de meses restantes.
Portanto, no Sistema de Amortização Constante (SAC) a primeira prestação é a prestação mais alta que o mutuário vai pagar...
Mas as amortizações do saldo devedor são constantes: uma parcela fixa da prestação vai abatendo o que o mutuário deve - o saldo - e é sobre esse saldo, cada vez menor, que se aplicam os juros.
Isso faz com que o valor pago a título de juros - e, afinal - as próprias prestações sejam decrescentes, ao longo do tempo.
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