O crescimento do mercado voltado para as famílias, estimulado pelo programa 'Minha Casa, Minha Vida', movimenta também os negócios com unidades destinadas a escritórios, que surgem como uma alternativa de investimento
A explosão de lançamentos de imóveis residenciais na capital iniciada em 2007 - e que promete continuar firme graças ao impulso do programa federal “Minha Casa, Minha Vida” - movimenta também o mercado de novos empreendimentos comerciais, e pode significar boas oportunidades de investimento.
“O mercado de imóveis corporativos é cíclico. De 1997 a 2005 foram lançados poucos empreendimentos do tipo na cidade e, agora, há uma retomada”, diz a diretora geral de atendimento da imobiliária Lopes, Mirela Parpinelle.
De acordo com levantamento da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), o número de lançamentos de imóveis comerciais em 2009 foi o maior dos últimos cinco anos. Foram entregues 23 novos prédios e 3.489 conjuntos (veja quadro).
Houve, em 2010, um único empreendimento lançado na capital (em Santana, na zona norte), contudo o mercado espera uma movimentação maior no segundo semestre, a exemplo do ocorrido em 2009. Boa parte dos imóveis comerciais lançados no final do último ano ainda está à venda.
Além das áreas onde tradicionalmente se concentram prédios corporativos, novas construções estão sendo levantadas em bairros como Tatuapé e Santana.
“(Os empreendimentos) são impulsionados pelo crescimento imobiliário dessas regiões. Mais imóveis residenciais em numa área trazem a necessidade de escritórios para atender esses moradores, principalmente profissionais liberais, que querem trabalhar perto de casa por causa do trânsito crescente”, diz Mirela.
Obras de revitalização de algumas zonas e a expansão do Metrô também favorecem a instalação de imóveis comerciais. Aqueles localizados até 500 metros das benfeitorias são os mais valorizados. “As novas estações se consolidarão como eixo de negócios, pois facilitam o transporte de funcionários”, explica Claudio Alencar, professor do núcleo de estudos do mercado imobiliário da Escola Politécnica da USP.
Apesar do preço médio para compra desse tipo de imóvel ter aumentado, Mirela conta ser possível hoje comprar salas novas a partir de R$ 180 mil. “Além disso, as condições de financiamento estão facilitadas”.
Na construtora Yuny, por exemplo, quem decide comprar um escritório paga 20% do preço da compra na entrada e 20% na entrega das chaves. “Ou seja, o investidor paga 40% do valor do imóvel e depois pode começar a pagar prestações com o que irá ganhar de aluguel”, explica o gerente de incorporação Fábio Romano.
Mas o investidor deve ficar atento. As parcelas das prestações nunca devem superar o valor do aluguel. Além disso, a entrada deve sempre ser baixa, com juros não muito altos, aconselha o professor de economia da PUC Claudemir Galvani.
Para quem não tem como comprar um imóvel novo, o mercado de usados é uma opção, principalmente aos pequenos investidores. “O preço para compra gira em torno de R$ 150 mil e o aluguel chega a R$ 40 o metro quadrado”, afirma Moacyr de Oliveira, gerente de locação da Hubert.
“O (imóvel) usado tem preço mais em conta, porém se o prédio for antigo há muita manutenção. Geralmente o novo valoriza mais. A valorização é contínua pelo menos nos primeiros 15 anos, ainda mais se houver tecnologia moderna”, afirma Galvani.
*com informações publicadas no Jornal da Tarde
Aluguel tem rendimento anual de 8% a 11%
O aluguel de salas comerciais tem uma rentabilidade histórica em torno de 8% a 11% ao ano e o retorno do investimento ocorre no médio prazo, em cerca de seis anos após o início da aplicação, considerando apenas o ganho com a locação da sala. Hoje, o aluguel na capital paulista varia entre 0,7% a 1% do preço do imóvel.
“Nessa faixa de remuneração, o investimento começa a ficar mais interessante do que aplicar em Contratos de Depósito Interbancário (CDI), cujo risco é zero. Como a taxa do CDI vem caindo nos últimos meses, os recursos estão migrando para outras operações”, explica Claudio Alencar, professor do núcleo de estudos do mercado imobiliário da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (USP).
Alencar lembra que isso pode mudar, com a tendência da alta dos juros. Mesmo assim, a mudança deve ser gradual pois, devido a um mercado de locação aquecido, a rentabilidade com relação ao CDI pode ser expressiva.
Além disso, a valorização do imóvel pode tornar o investimento mais atrativo mesmo diante desse cenário. “Mas o investidor deve ter em mente que um imóvel é um investimento conservador, de médio a longo prazo”, diz Claudemir Galvani, professor de economia da PUC.
Alencar lembra que a aplicação contém riscos, que pode ser uma superoferta de escritórios no mercado, o que, diz, não parece estar acontecendo agora; oscilação de valorização de acordo com a região escolhida e obras de infraestrutura, que geralmente valorizam as salas, mas também podem acelerar a deterioração de determinada região. Galvani também cita a falta de liquidez do investimento. “Não é fácil se desfazer de um imóvel caso necessite de dinheiro rapidamente.”
Também é preciso considerar a taxa de vacância, ou seja, o número de imóveis que não estão alugados. Segundo Ricardo Betancourt, membro do conselho consultivo do Secovi, hoje ela gira em torno de 4,6% na cidade. “É uma taxa baixa, que indica que de cada 100 metros quadrados existentes, 4 metros quadrados estão vazios. Isso não deve mudar em 2010 e 2011”, explica.
Detalhes
Para driblar riscos, é necessário escolher bem o local onde investir. Além disso, o prédio deve ter uma vizinhança qualificada e tecnologia.
Na hora da compra, devem ser observados, entre outros itens, a qualidade do sistema de ar condicionado, da fachada (inclusive se tem iluminação diferenciada); a condição da estrutura de tecnologia da informação, elevadores e se o prédio tem sistemas automatizados ou inteligentes, que incluam reúso da água, por exemplo.
“Sem itens modernos ou em boas condições, em médio prazo o investimento pode se desvalorizar ou até se tornar obsoleto”, diz Alencar. Além disso, pode ser interessante diversificar a carteira de investimentos. O ideal é que o imóvel represente 35% do total, indica Galvani.
*com informações publicadas no Jornal da Tarde
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