Há cinco anos a Secretaria de Finanças de Curitiba vem usando imagens de satélite para identificar qualquer mudança na configuração dos imóveis da cidade – o famoso “puxadinho” – que possa resultar no recálculo do Imposto Predial Territorial Urbano, o IPTU. A arrecadação com o tributo passou de R$ 187,2 milhões em 2005 para uma previsão de R$ 310 milhões, neste ano – quase 40% a mais. Desse montante, cerca de R$ 4,5 milhões/ano corresponde à suplementação conseguida pela varredura do satélite, segundo o secretário de Finanças Luiz Eduardo da Veiga Sebastiani. A previsão para 2011, já encaminhada à Câmara Municipal, é de R$ 328 milhões.
Sistema
O monitoramento, antes feito pelo Google Maps, ganhou ainda mais precisão há dois meses com o uso de um novo sistema por satélite, o Geoeye, adquirido pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e que também vem sendo usado para este fim. Sebastiani explica que o sistema identifica mudanças visuais na cidade por meio de sobreposição de imagens. “A partir desse indicativo, analisamos melhor a região apontada pela varredura e enviamos um fiscal da secretaria, um engenheiro, que vai constatar in loco a ampliação ou qualquer outra mudança na configuração do imóvel que altere seu valor venal e, consequentemente, a alíquota do IPTU”.
Sistema
O monitoramento, antes feito pelo Google Maps, ganhou ainda mais precisão há dois meses com o uso de um novo sistema por satélite, o Geoeye, adquirido pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente e que também vem sendo usado para este fim. Sebastiani explica que o sistema identifica mudanças visuais na cidade por meio de sobreposição de imagens. “A partir desse indicativo, analisamos melhor a região apontada pela varredura e enviamos um fiscal da secretaria, um engenheiro, que vai constatar in loco a ampliação ou qualquer outra mudança na configuração do imóvel que altere seu valor venal e, consequentemente, a alíquota do IPTU”.
Outros indicadores ligados ao mercado imobiliário curitibano também ajudam na varredura. É o caso das transações envolvendo o Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado a cada compra e venda de imóvel. Nesse aspecto, os “olhos” da prefeitura apontam para as regiões Sul e Oeste da cidade. O recálculo do imposto também pode ocorrer por meio de denúncias pelo 156 ou pelo e-mail da Secretaria Municipal de Finanças, mas nos últimos anos esse tipo de informação não chega a dez contatos.“Quase 100% da nossa suplementação do IPTU vem desse trabalho por satélite. É a única maneira de acompanharmos com a arrecadação a velocidade de crescimento da cidade.”
Reajuste
O único reajuste normalmente aplicado no imposto em Curitiba é a inflação anual, pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). As alíquotas variam de 0,2% a 3% do valor do imóvel, dependendo da faixa de preço. Exemplo: imóveis residenciais com valor entre R$ 51.283,01 a R$ 65.919,00 tem IPTU de 0,55%.
Segundo a doutora em Direito Tributário e professora da Universidade Federal do Paraná, Betina Treiger Grupenmacher, a fiscalização sobre alterações nos imóveis é uma exteriorização do poder de polícia que a administração pública tem, algo previsto constitucionalmente. “Agora se houvesse qualquer mudança na base de cálculo do imposto [uma alteração nas faixas de preço e alíquotas] ela só poderia ocorrer por lei, com o Executivo encaminhando as alterações ao Legislativo, no ano anterior ao da cobrança”, alerta.
Pelo Brasil
A Secretaria da Fazenda do Distrito Federal faz um trabalho parecido com os imóveis de Brasília. O objetivo é terminar um levantamento de todo o território até o fim do ano para que possa ser enviado à Câmara Legislativa e pautar os valores de cobrança de IPTU de 2011.
Mesmo municípios pequenos têm usado satélites para corrigir a arrecadação. Iacanga, no interior de São Paulo, fez isso no ano passado, mapeando os imóveis do município em três meses e aplicando o novo valor no mesmo ano. Guaratinguetá, também no estado vizinho, fez a mesma coisa em 2009. Encontrou 15 mil imóveis em situação diferente da cadastral e corrigiu os valores em R$ 500 mil. Goioerê, no Noroeste do Paraná, adotou a ação em 2008 e corrigiu o valor de 2,6 mil imóveis.
Plano para regularizar imóveis
Para resolver boa parte do problema das edificações clandestinas, os especialistas sugerem a criação de um plano de regularização, que flexibilize algumas regras e seja comandado por uma comissão de avaliação. “São situações que precisam de uma análise especial porque são famílias que se veem entre duas obrigações legais: as regras de construção do município e o direito constitucional à moradia”, avalia a professora de Direito Imobiliário da Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUCPR), Maristela Marques de Souza.
Foi o que fez São José dos Pinhais (na Grande Curitiba) há dois anos, com a criação do Programa de Regularização de Edificações (PRE), que previa algumas vantagens, como a extrapolação de 30% da taxa de ocupação do imóvel. O empresário Ruy Garbin dos Santos foi um dos moradores que aproveitou o programa. Há cerca de dez anos, ele ocupou o recuo frontal da sua residência para construir um espaço de 36 metros quadrados e abrir uma padaria. “Como a construção era irregular tinha muita dificuldade em conseguir o alvará comercial para o negócio”, diz. Após a análise da comissão do PRE e o pagamento de uma contrapartida de R$ 1.215,51, ele conseguiu regularizar a situação.
“Infelizmente, o município não atingiu nem 20% dos resultados que pretendia. Muitas famílias não tiveram como arcar com os custos do processo e outras não se encaixavam de jeito nenhum na legislação, mesmo com as tolerâncias. E entre ter de quebrar uma parte do imóvel e continuar irregular escolheram a segunda opção”, explica Chiesa. Isso gerou a desistência de 353 processos de regularização.
A professora de Planejamento Urbano da PUCPR Zulma das Graças Lucena Schussel lembra que um programa não resolveria mesmo a totalidade do problema, já que há imóveis impossíveis de regularização. “É o caso daqueles em área de preservação ou fundo de vale, por exemplo. Mas um plano de regularização e uma dedicação do poder público em esclarecer melhor a população da necessidade de uma residência legal e, sobretudo, segura, por meio de ações como uma cartilha educativa, ajudaria.”
Monitoramento no interior é incipiente
No interior do Paraná, sistemas de georreferenciamento para identificar construções irregulares ainda não foram implantados em sua totalidade. Das quatro maiores cidades do interior, apenas Londrina conta com esse dispositivo, mas faltam imagens para colocar em prática a fiscalização.
De acordo com o Fabio Nakanishi, diretor de Tributação do Município, em 2003 foi realizado o último levantamento macro em toda a cidade, exceto no Centro. Depois algumas forças-tarefa foram feitas para atualizar o cadastro. “No final de 2007 fizemos a primeira imagem da cidade. No entanto, para fazer a fiscalização, precisaríamos de uma segunda imagem, que é muito cara”, diz.
Em Cascavel e Ponta Grossa, a fiscalização ainda é feita por fiscais. “Estamos fazendo um diagnóstico para levantar a possibilidade de termos o georreferenciamento. Nossa intenção é de que em seis meses o estudo esteja pronto para implantarmos o sistema”, afirma o secretário de Planejamento de Cascavel, Ronald Drabik.
Em Maringá, a prefeitura optou por imagens aéreas feitas a bordo de aviões para fiscalizar os “puxadinhos”. Segundo a Diretoria de Tributação, em 2005 foi aberta licitação para a compra das imagens e o trabalho de comparação vem sendo feito de dois em dois anos.
Questão fundiária é um problema ainda mais evidente
Construir ou “esticar” informalmente a casa é a única solução para muitas famílias de média e baixa renda terem um teto, mas passado algum tempo percebe-se que o puxadinho é pouco funcional, impede a venda formal do imóvel e a concessão de qualquer alvará comercial. Quantas casas estão nesta situação em Curitiba? Não se sabe. Nem a administração municipal e nem nenhuma entidade do mercado imobiliário tem qualquer estimativa sobre quantas construções estão irregulares.
Entre os problemas de habitação nas cidades brasileiras, a necessidade de regularização fundiária ainda é mais latente que a dos “puxadinhos”, por isso o problema vai ficando meio jogado à sorte, a cargo de cada família. Só a capital paranaense tem 254 ocupações irregulares, onde vivem 207.754 mil pessoas ou 54 mil famílias.
Legalização
Segundo a diretora técnica da Companhia de Habitação (Cohab) de Curitiba, Teresa Oliveira, a regularização da edificação entra como uma segunda etapa do trabalho do órgão nas ocupações e depende do convencimento da família quanto à importância de se ter um imóvel dentro da lei e, mais que isso, seguro para se viver. A Cohab oferece assistência técnica às famílias para esse fim, por meio do programa Alvará Simplificado, em convênio com o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado do Paraná (Crea-PR). Mas é preciso que elas se encaixem em um perfil: tenham renda de até R$ 2.550 (cinco salários mínimos), possuam um único imóvel residencial, térreo, de até 70 metros quadrados e construído em terreno próprio e sem nenhuma outra edificação.
Arquiteto
Quem foge desse perfil tem de buscar um arquiteto por conta própria e fazer o mesmo procedimento de uma nova construção: elaboração de um projeto, liberação de alvará de execução e, posteriormente, do Habite-se (certidão que atesta que a construção foi feita segundo o que determina a legislação). O valor do serviço do arquiteto varia de profissional para profissional, mas fica, segundo a presidente dos Sindicato dos Arquitetos e Urbanistas no Estado do Paraná, Ana Carmem de Oliveira, entre 5% e 10% do custo total da obra.
As famílias cujo imóvel não se encaixam nos padrões construtivos do município têm duas saídas: recorrer ao Conselho Municipal de Urbanismo (CMU) ou continuar irregular. Segundo o superintendente técnico da Secretaria Municipal de Urbanismo, Julio Mazza de Souza, neste ano foram feitas 118 solicitações ao CMU referentes ao assunto “regularização de obra”. Desses, 40 foram julgadas e liberadas, 47 negadas e 31 ainda não tiveram parecer. Ele diz que são poucas as soliticações desse tipo que chegam ao conselho e que, na maioria das vezes, o proprietário tem mesmo de fazer alguma modificação no imóvel para se regularizar.
Serviço:
O programa Alvará Simplificado da Cohab Curitiba funciona no Setor de Aprovação de Projetos, no quarto andar da Rua Barão do Rio Branco, 45. Mais informações: (41) 3221-8948 e 3221-8293 ou sprojetos@notes.curitiba.pr.gov.br
*com informações publicadas na Gazeta do Povo
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