Quando um imóvel já construído
- APARTAMENTO,
- CASA,
- ou SOBRADO
consta na matrícula como "fração ideal" para estar totalmente regularizado deve-se providenciar:
- APARTAMENTO,
- CASA,
- ou SOBRADO
consta na matrícula como "fração ideal" para estar totalmente regularizado deve-se providenciar:
1 - CVCO
Certificado de Vistoria e Conclusão de Obra ou Habite-se
Quando da conclusão da obra, deve ser solicitado junto a secretaria de urbanismo do município, a vistoria de conclusão de obra, para que seja verificado se a obra foi realizada exatamente como foi aprovado o projeto.
2 - INSS
Para obras acima de 70m² o registro de imóveis solicita a CND do INSS (Certidão Negativa de Débitos).
Se tratando de obras acima de 70m², no inicio da obra deve ser feita uma matrícula junto ao INSS para o recolhimento dos impostos relativos a execução da obra.
Ao final da obra deve ser procurada uma agência da Receita Federal/INSS, munido do projeto aprovado, da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e do CVCO, para que seja verificado o valor devido pela obra ao INSS.
A este valor deve ser deduzido o valor recolhido durante a execução, o qual deverá ser pago para a emissão da CND (Certidão Negativa de Débito).
3 - AVERBAÇÃO
Após a obra concluída e emitida a CND do INSS, a unidade/construção pode ser averbada junto ao Cartório de Registro de Imóveis Circunscrição responsável pelo registro/matrícula do imóvel da comarca a qual pertence o imóvel,
ou seja, na matrícula/registro onde continha apenas uma fração ideal de terreno/construção,
agora será incluída a construção em questão, com todas a legalidades/formalidades exigidas em lei e a obra finalmente estará regularizada.
O quadro abaixo pode exemplificar melhor o que foi acima exposto:
O QUE FAZER
|
TEMPO QUE
DEMORA
|
CUSTAS
|
PREFEITURA
verificar a
regularização de obra e documentos exigidos junto á Prefeitura
Posterior
emissão:
- CVCO
(HABITE-SE)
- ou
declaração equivalente (no caso de averbação por decadência)
*documentos
que comprovam a regularização da construção junto a Prefeitura da localidade do imóvel
|
De imediato, a
mais ou menos uma semana, dez dias... podendo chegar a trinta dias ou mais (dependendo do município e das formalidades que aplicam).
|
Algumas eventuais
taxas
|
INSS
verificar a
regularização de obra e documentos exigidos junto ao INSS visando:
- o eventual
pagamento/recolhimento de imposto, com alíquota de 15% no caso de obra com menos de cinco
anos de construção,
- ISENÇÃO
desse imposto, no caso de comprovada averbação por decadência.
Posterior emissão:
- de matrícula
CEI (Cadastro Específico no INSS )
- e emissão da
CND do INSS e Contribuições Previdenciárias,
*documentos
que comprovam a regularização da construção junto aquele órgão.
|
Em média, dez
dias a vinte dias... podendo chegar a trinta dias, e ás vezes um pouco mais (dependendo do município e da documentçaão apresentada para sanar todas as formalidades exigidas por esse órgão.
Dependendo do caso, mas principalmente, nos casos de obra NOVA, ás vezes é necessário recorrer a um contador paa o recolhimento/pagamento de impostos do pesoal da obra, principalmente se tiver de recorrer ao programa de "conectividade social", programa este, que os contadores têm acesso/senha. |
Pode-se ter de
pagar 15% do valor considerado da obra
*existe também
a possibilidade de tentar a
chamada averbação por decadência, mas para isso dar certo, o imóvel deve ter
o lançamento de área construída no IPTU,
em período maior que cinco anos ;
Existe a possibilidade de ter de recolher eventuais encargos para eventuais trabalhadores que tenham
prestado serviço na construção/obra;
*conectividade
social: guias DARF/GFIP, podem requerer a ajuda de um contador.
|
Cartório
de Registro de Imóveis
verificar a
regularização de obra e documentos exigidos para enfim, registrarem a conclusão e regularidade da obra
|
Em média 30 dias (mas
depende de conferência das legalidades/exigências da lei aplicável aos Registros de Imóveis e legislação complementar, que será observada pelo Cartório de Registro de Imóveis, e se houver
exigência registral pode chegar a 45 ou 60 dias).
|
terá de pagar as
custas
*aqui no Estado
do Paraná
- de registro
(de R$ 350,00 a R$ 700,00);
- e o imposto
FUNREJUS (0,2% do valor considerado da obra).
|
*publicado originalmente em 28/04/2011 e atualizado por VICENTE MESSIAS JR em 24/12/2012.
Segunda-feira, 21 de Novembro de 2011, 17:28
ResponderExcluirBOA TARDE AMIGO
Eu vi no seu Blog o Assunto:
Dúvida: para regularizar uma "fração ideal" de imóvel já concluído
Quando um imóvel já construído.
Eu tenho um caso aqui na minha cidade onde o prédio já está pronto e os proprietários são diversos, e um deles quer regularizar sua fração.
Você teria a legislação que permite tal procedimento? Pois o que me passaram é que todos os proprietários em comum acordo deveria providenciar a regularização da Obra toda..
Se puder me ajudar, agradeço
Obrigado
Armando -
Unai - MG
RESPOSTA:
Olá,Armando! Bom dia!
Os passos e órgãos a que se deve recorrer, são aqueles descritos na postagem do meu blog.
Quanto a legislação, não a tenho...
Na verdade, tudo o que rege esse assunto é uma legislação esparsa:
deve-se obedecer regras
- da Prefeitura (localidade do imóvel, onde o município é que estabelece parâmetros de uso e ocupação do solo);
- do INSS (quanto ao enquadramento/cobrança dos tributos acerca da própra obra, e de quem trabalhou nela;
- e Registro de Imóveis (lei 6.015/1973... as vezes cominada com o que diz o código de normas do Estado.
Há de se verificar também, se a avverbação é por decadência (depois de cinco anos, lançado no IPTU), ou por obra "nova"...
no primeio caso há possibilidade (até) de isenção do imposto (15% do INSS)...
Nesse caos, quem melhor pode te auxiliar é um engenheiro.
Agora, quanto ao "comum acordo" talvez seja necessário, porque entendo que o INSS vai querer cobrar sobre o todo da obra... se a construção for em condomiínio, (comprovado através de minuta constituída/averbada na matrícula/regsitro do imóvel), daí, (talvez seja possível cada um regularizar/averbar a sua fração... caso contrário, um proporietário até pode resolver os assuntos dessa averbação junto á Prefeitura/INSS (e Registro) ... mas o recolhimento de eventual imposto que possa incidir (o pagamento deste), será responsabilidade de todos.
Espero ter ajudado.
Att.
Vicente.
Bom dia Vicente, como vai?
ResponderExcluirComo funciona para regularizar uma parte ideal,ex: area total: 1.909,70m², sendo que são 9 proprietarios. Se a pessoa que quer vender tem uma parte ideal de 1.036,10m², tem a possibilidade de regularizar, sendo que os proprietarios dessa ultima parte, são 3 que receberam no inventário, como funciona?
Obrigada!
Andrea
Primeiro, é necessário entender o que é "Parte ideal" ou "fração ideal". É a parte que corresponde à percentagem que determinada pessoa (ou empresa) possui em conjunto com outrem.
ExcluirO problema da parte ideal é que ela é uma parte não individualizada, ou seja, se é proprietário de uma fração... mas para tudo o que se for fazer precisa do consentimento dos outros proprietários das partes ideais que compõem o todo.
Na doutrina do direito a chamada "fração ideal de terreno" é entendida como um "pedaço indeterminado de terreno".
Perante a lei ele existe como um todo, pois de fato, e de direito, pertence a todos, mas aos "pedaços" (frações).
Se venderem em conjunto (o todo), cada dono proprietário recebe o valor da venda, de acordo com a porcentagem da sua "fração".
Agora, quando não existe acordo (ou consentimento de alguma das partes) quer seja para a venda ou para o uso que se vai dar ao todo do terreno... é algo que se torna complicado.
Se você (s) não quer se desfazer do imóvel, mas quer usar a sua "fração" do modo que achar melhor... o próximo passo seria se informar junto á prefeitura acerca da viabilidade de desmembramento.
Ou seja, verificar a viabilidade de tornar autônoma cada parte da fração ideal.
Se iso for possível, cria-se assim um registro autônomo para a área, onde cada porção do lote um terá um registro e proprietário único,e uma indicação fiscal própria junto á prefeitura... podendo daí cada proprietário fazer o que bem entender com o seu lote (vender, doar, construir, ocupar, etc...)
A príncípio, o que lhe recomendo é procurar a Prefeitura.
Leve toda a documentação do imóvel: planta do lote, carnet de IPTU, guia amarela, escritura, matrícula/registro do imóvel)... e peça orientação, fale com o engenheiro de plantão, acerca da possibilidaade de desmembramento do terreno...
Ou seja, verifique acerca da possibilidade de individualização da cada fração, (que cada parte ideal vire um lote autônomo, como um único dono, responsável pela fração que lhe cabe).
Porque primeiro tem de passar pela apovação da Prefeitura para obedecer ao parâmetros de ocupação e uso do soslo da localidade/bairro onde é o terreno...
Se isso der certo, eles vão pedir uma série de documentos.
*se precisar de ajuda posso fazer esse trabalho, estou á disposição.
Tendo-se essa aprovação da Prefeitura e apresentada/juntada toda a documentação necessária, o passo seguinte é encaminhar a documentação para o cartório de registro de imóveis para regularizar a situação e criar uma nova matrícula, onde constará o lote autônomo (em matrícula própria e com indicação fiscal/IPTU próprio) para aquela (antiga) fração.
OBS: O procedimento de parcelamento do solo destina-se à aprovação de loteamento de terreno ou aprovação de projeto de alteração da configuração de lote (subdivisão).
Procure o Departamento de Controle do Uso do Solo (que é parte da secretaria de urbanismo) e fica na Av. João Gualberto, 623 - Edifício Delta - Telefone: 350-8330 - E-mail: smu@smu.curitiba.pr.gov.br - o responsável pelo Departamento de Controle e Uso do Solo chama-se Wolmy Bruel Júnior
Na internet eles disponibilizam o acesso à relação de documentos necessários, legislação específica, modelos de projetos e outras orientações pra elaboração de projetos, com o objetivo de facilitar o acesso às informações e promover mais rápido os trâmites.
vá ao link:
http://www.curitiba.pr.gov.br/conteudo/parcelamento-do-solo-subdivisaounificacaocadastramentoregularizacao-secretaria-municipal-do-urbanismo/546
Subdivisão / Unificação / Cadastramento / Regularização
*no mesmo endereço/prédio talvez você tenha que recorrer ao setor chamado "Cadastro Técnico" para conseguir a planta do lote para posterior anáise do setor de ocupação e uso do solo.
Olá Vicente, ótimo blog.
ResponderExcluirTenho uma dúvida, se o imóvel "fração ideal" não tiver o projeto (planta, etc) e já estiver terminado. Consta no registro de imóveis semente a fração ideal (como se fosse apenas o terreno). Há algum impedimento/dificuldade quanto a regularização do mesmo, seguindo os passos acima?
Obrigado.
Eu não digo que haja dificuldade... a averbação ou regularização demanda tempo e um pocuo de conhecimento para administrar a burocracia reinante em nosso país, junto aos órgãos que regulam a regularização de área construída.
ResponderExcluirPara que se possa considerar a obra regularizada, e que tenha toda(s) a(s) metragem(ns) construída(s) plenamente constante(s) na matrícula/registro do imóvel, existe todo um conjunto de FOMALIDADES para a regularização da obra, junto a cada órgão/repartição, em três esferas (Prefeitura, INSS e Cartório de Registro de Imóveis).
Motivado por seu questionamento, inseri no post acima, um quadro que exemplifica melhor os passos a serem cumpridos nas exigências junto á cada órgão.
Quanto a apresentação de projeto/planta:
eu tenho visto a isenção da obrigaoriaedade de apresentação da mesma, somente nos casos de averbação por decadência (quando a construção tem comprovadamente mais de cinco anos de lançamento de área no IPTU, da Prefeitura do município onde se localiza o imóvel).
Na regularização de obra nova, Prefeitura e INSS sempre exigem a apresentação de projeto/planta, para a análise e evbentual posterior cobrança de taxas e impostos para a regularização do imóvel.
Outra coisa: a fração ideal á qual me referi no post acima, é a fração ideal de imóvel construído em condomínio (quer seja APARTAMENTO, CASA ou SOBRADO. Pelo que você fala em sua dúvida, me dá a entender que o a sua questão se refere á fração ideal de terreno.
E creio que na fração ideal de terreno, se você quiser individualizar a sua fração, torná-la distinta das demais, daí então é possível que você tenha que ver:
- junto á Prefeitura a questão de desmembramento do lote (torná-lo autônomo, com porção própria de área e metragens delimitações/confrontações), mas isso varia de município para município, pois deve-se obedecer ás leis de parcelamento, uso e ocupação do solo, e cada município pode ter frações diferentes de acordo com a lei de zoneamento de cada cidade;
- junto ao Cartório de Registro de Imóveis que documentos serão cobrados por esse órgão para criar uma matrícula/registro próprio/a do terreno...
Para em paralelo, ou em seguida, ver os procedimentos para a regularização da construção
Obrigado pelas dicas vou procurar resolver esta situação. Uma vez mais, parabéns pelo ótimo Blog.
ExcluirOla´tudo bem, gostaria de saber qto vai me custar para regularizar uma obra de + ou - 145 m2, o terreno é de 8X20, não era do Paraná (SP) e estou assustada, pois estão me falando q/ não vão regularizar pois ultrapassa os limites de 100m2...
ResponderExcluirEu entendo que a área é passível de averbação, desde que se tenha respeitado os recuos, e eventuais legsilação, normas e parâmetros de uso e ocupação do solo, que são fiscalizados pelo município/prefeitura, onde foi construído o imóvel de sua propriedade.
ExcluirProcure a assesoria de um profissional da área de construção/averbação: engenheiro ou arquiteto, que ele será o profissional que poderá melhor lhe orientar acerca dos gastos e da possibilidade de averbação dessa área de 145m².
Boa sorte!!
Bom dia, Vicente
ResponderExcluirConstrui uma casa de 100m2 em um terreno de parte ideal sem planta/projeto sem doc. de obra nem um.
O IPTU é pago somente sobre o terreno a casa ja tem 5 anos, é possivel regularizar? E se tem como fazer uma matricula unica desse imovel? Todos os terrenos tem casa em cima.
Como voce cobra seus honorários?
Obrigado Marli
Prezada Marli
ExcluirEu cuido somente de financiamentos. O que lhe recomendo, é que procure a assessoria de um profissional da área de construção/averbação: engenheiro ou arquiteto, que ele será o profissional que poderá melhor te orientar sobre a possibilidade de averbação tanto da construção/casa, como eventualmente da parte ideal do terreno aí em Piraquara/PR.
Dois profissionais dessa área, os quais indico são:
Lorena Spinardi Fiuza/arquiteta:(41) 9615-4748
ou
entre em contato com a
Kurpiel Serviços - soluções em averbação de imóveis, pelo fone: 41 3209-3400.
Boa sorte!!
Vicente
Olá Vicente.
ResponderExcluirEsqueci de falar que o terreno fica em Piraquara/Pr
Marli
Boa tarde Vicente.
ResponderExcluirAgradeço pelas dicas sobre os profissionais.
Abraço Marli.
Tem como regularizar um lote que está em fração ideal para financiar o mesmo na caixa econômica?
ResponderExcluira sua pergunta sobre regularização de lote em fração ideal para financiamento na Caixa:
ResponderExcluir1. Regularização do Lote:
Sim, é possível regularizar um lote em fração ideal para financiá-lo na Caixa Econômica Federal. O processo de regularização pode variar um pouco de acordo com a situação do lote, mas geralmente envolve as seguintes etapas:
a) Verificação da Situação do Lote:
Confirmar se o lote possui matrícula no cartório de registro de imóveis.
Verificar se existem pendências de IPTU, condomínio ou outras taxas.
Obter certidão de ônus reais do lote.
b) Regularização do Lote no Cartório:
O processo de regularização pode ser feito com o meu auxílio / prestação de serviços como despachante.
2. Documentação BÁSICA necessária:
A documentação BÁSICA necessária para regularizar um lote em fração ideal varia de acordo com a situação do lote, mas geralmente inclui:
Matrícula do lote no cartório de registro de imóveis;
Certidão de ônus reais do lote;
Certidão de inteiro teor do lote;
Projeto de desmembramento do lote (se necessário);
Alvará de construção (se necessário);
Certidão de quitação de IPTU;
Certidão de quitação de condomínio (se houver);
Comprovante de pagamento do financiamento.
3. Prazo para Regularização:
O prazo para regularizar um lote em fração ideal varia de acordo com a situação do lote e da demanda do cartório de registro de imóveis. Em média, o processo pode levar 60 / 90 dias ou mais
4. Antes de iniciar o processo de regularização, podemos agendar / marcarmos uma consulta de aconselhamento (me chame no whatsapp 41 9 9633-1811), daí você me envia a documentação e sobre os documentos do imóvel, daí consigo lhe dar a orientação específica sobre o seu caso.
Importante:
A regularização do lote é fundamental para garantir a segurança jurídica do seu imóvel.
Um lote em fração ideal não regularizado pode dificultar a venda do imóvel e o acesso a serviços como água, luz e esgoto.