Sabemos que imóveis somente podem ser comprados se a sua documentação for bem analisada. Quando se adquire uma unidade em condomínio (apartamentos, conjuntos, lojas) é necessária mais cautela ainda.
É crucial obter a prova de quitação das obrigações do vendedor para com o condomínio. Essa prova se faz com a exibição de uma declaração do síndico dando conta que aquela unidade não é devedora de rateios de despesas condominiais. Para dar validade a essa declaração, é preciso saber se quem a assinou é mesmo o síndico e, para isso, deve ser obtida uma cópia da ata da assembleia que o elegeu.
Mas, e se o comprador não conseguir obter esse documento? A resposta é simples e o custo da desatenção é alto: ele será responsável pelo pagamento de todas as despesas referentes à unidade, mesmo que tenham vencido antes da aquisição.
Nem se pense em prever, no contrato de venda e compra da unidade, que o comprador não seria responsável, pois essa cláusula não teria qualquer validade diante do condomínio (que vem a ser o credor dos valores e, na hipótese de compra e venda, sequer participa do negócio). Enfim, não haverá jeito: o comprador precisará pagar.
E atenção, porque essa responsabilidade existe inclusive nas situações em que o imóvel é arrematado em leilão judicial, certeza sempre reiterada em julgamentos por todo o País.
O objetivo de impor essa responsabilidade ao comprador é garantir o equilíbrio econômico e financeiro do condomínio que, de outro modo, poderia ficar abalado sem esse pagamento. Imagine se alguns condôminos não pagassem as despesas durante anos e depois vendessem as suas unidades. Como ficaria o condomínio, como ficariam aqueles demais condôminos que suportaram a manutenção do prédio?
A cotaparte atribuível a cada unidade é considerada obrigação propter rem e uso esse termo em latim não por apego a antiguidades linguísticas, mas porque é ainda hoje a terminologia que define com maior precisão a vinculação daquela despesa ou obrigação (como ocorre com o IPTU, por exemplo) ao imóvel em si, e não à pessoa que o possui.
Resta um consolo a quem adquirir unidade sem tomar esse cuidado: depois de pagar o valor devido ao condomínio, o comprador poderá promover ação judicial contra o vendedor para recuperar o que foi gasto. É a chamada “ação de regresso”.
É óbvio que depois de amargar algum tempo no trâmite do processo, o incauto comprador precisará localizar bens do antigo dono, que serão finalmente penhorados para fazer frente ao débito. Portanto, antes de comprar um imóvel verifique se não existe inadimplemento.
*Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) - *publicado no portal UOL
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