Um leitor me pergunta:
"Bom dia Vicente,
encontrei seu blog no google, achei muito interessante e gostaria de tirar algumas dúvidas sobre o ITBI.
Meu pai comprou um imóvel na planta, com entrega para maio/2012. Nesse mês nós iremos fazer a cessão de direitos dele para mim, sem custo algum. Ao entrar em contato com a construtora ela nos informou que a cessão só será realizada mediante a apresentação do ITBI pago, ou seja, eu teria que pagar ITBI agora, na cessão de direitos, o no futuro também, quando for registrar o imóvel em cartório.
A minha pergunta é se é legal essa cobrança de ITBI com o imóvel em fase de construção, já que ainda não existe escritura do imóvel?
Eu devo pagar o ITBI duas vezes mesmo?
RESPOSTA:
Em questão de arrecadação, a lei nem sempre está do lado do cidadão... mas sim a serviço da sanha arrecadatória do “Estado”... que esfola o cidadão o quanto mais possível com taxas e impostos...
Eu desconhecia o pagamento de ITBI duas vezes (para uma mesma transação: compra e venda, ainda que com cessão de direitos)... nunca tinha ouvido falar.
Pelo que SABIA pagava-se somente UMA vez, quando se está efetivamente registrando o imóvel.
Infelizmente, a construtora não deu informação errada.
Dando um “Google”, na internet, consultando legislação pertinente ao ITBI, verifiquei que:
| O fato gerador desse imposto está definido, com maior amplitude, no artigo 35 do CTN, nos seguintes termos: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, como definidos na lei civil; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos anteriores.
Esclarece a citada legislação - para evitar controvérsias - que estão compreendidas nestas hipóteses a compra e venda, a dação em pagamento, a permuta, a arrematação, a adjudicação, o uso, o usufruto, e a enfiteuse. Também incide o imposto na cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois de assinado o auto de arrematação ou adjudicação, bem como na cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda. E o responsável pelo pagamento do imposto é o adquirente, o cessionário e o promitente comprador do bem ou direito (art. 7º da Lei nº 3.830, de 14 de março de 2006). |
Portanto, infelizmente a legislação prevê a cobrança também neste caso da cessão de direitos decorrente de compromisso de compra e venda.
Recentemente tive um caso parecido de compra com cessão de direitos:
uma cliente comprou um apartamento da PDG, ainda na planta/fase de construção... e depois que o imóvel estava “quase pronto”... a construção já estava de pé, mas não havia ainda o habite-se,
A cliente resolveu vender a outrem, e naquele caso, fez-se um instrumento particular de compromisso de compra e venda com cessão de direitos e não houve o recolhimento do ITBI.
Guardou-se o documento, e o imposto somente foi pago no ato de transferência, quando da assinatura de CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE AQUISIÇÃO DE UNIDADE CONCLUÍDA E MÚTUO COM OBRIGAÇÕES E CONSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, ou seja, onde houve a conclusão da operação, com venda financiada, e uso do FGTS da compradora, junto á CAIXA Econômica Federal.
Pelo pouco que vc relata, dá a entender que seu pai comprou o imóvel em nome dele, junto a construtora... provavelmente mediante a assinatura de um contrato/compromisso particular de compra e venda... e agora está transferindo (cessão de direitos), para você, através de outro contrato/compromisso particular de compra e venda. Não sei se você está comprando este imóvel á vista, ou se vai precisar de financiamento bancário, ou talvez faça uso do seu saldo de FGTS.
Entendo que se for esse o caso:
somente a cessão de direitos através de instrumento particular, e caso vc venha a precisar de financiamento e/ou FGTS, daí não haveria por que recolher o ITBI agora... a não ser que com esse documento (instrumento particular, e não escritura pública de compra e venda), se consiga registrar essa operação (compra e venda da construtora para você), no cartório/circunscrição de registro de imóveis responsável por registrar a venda na matrícula do imóvel.
Para não ter que pagar duas vezes, recorra á Prefeitura e um cartório tabelionato, certifique-se bem disso mesmo.
E recorra aos seguintes argumentos:
- o ITBI é pré-requisito para dar entrada no cartório de registro de imóveis, passando o imóvel definitivamente para o seu nome.
Se isso não acontecer agora (registrar o móvel em seu nome, saindo do nome/patrimônio da construtora), não teria por que pagar ITBI agora.
Somente quando houver a possibilidade de registrar o imóvel definitivamente em seu nome.
E se for usar de financiamento e/ou FGTS, tente fazer como descrito na negociação acima citada.
Fontes do Google:
Estou na mesma situacao, comprando um apto. em Ctba de um amigo que esta quase pronto, porem quero fazer a cessao de direitos p/ ficar em meu nome e quitar. A PDG informou que pagarei 2 vezes o ITBI, porem vou pagar agora p/ nao travar a cessao e depois vou tentar usar o mesmo pagamento p/ o registro,pois vou quitar integral a construtora, se der certo ou nao eu aviso o blog
ResponderExcluirEstou passando pela mesma situação. Realizei a cessão de direitos e paguei o ITBI (com base no valor da cessão) para não travar o processo. Quando sair o habite-se (abril de 2013), terei que pagar o ITBI novamente, mas desta vez será sobre o valor total do imóvel. Você conseguiu fazer esse processo de usar o mesmo pagamento? Estou procurando na internet casos parecidos com o meu mas está um pouco difícil e ainda não sei como recorrer a esta situação.
ExcluirAfinal, deu certo? Vc pagou apenas uma vez? carlosgontijo@terra.com.br
ExcluirTambém estou no mesmo caso, a PDG diz que devo pagar duas vezes, mas isso não pode estar certo
ResponderExcluiraguardo opiniões.
infelizmente o governo está agindo dessa forma, e cobrando o tributo a cada cessão de direito, e também no ato do registro.
ResponderExcluirVicente, tbm cheguei no seu blog por meio de uma busca no Google e estou desesperada por causa de uma situação: comprei um apartamento pela MRV, que está com apenas 12% da obra em andamento. No entanto, recebi nesta semana um boleto da construtora descrito como "Reembolso ITBI" (como consta no mesmo) com vencimento já para o dia 11. Como assim? Todos os proprietários de imóveis que conheço e da minha região relatam que somente precisaram pagar esta taxa ao receber as chaves, já que é nesse momento que o imóvel passa da posse da construtora para a do comprador. Busquei a legislação sobre ITBI daqui e não cita exatamente quando isso deve ocorrer e já estou desesperada por causa do prazo tão curto. Se puder me dar uma luz, ajudaria muito.
ResponderExcluirPrezada Adrine
ResponderExcluiralgumas construtoras ou corretores não são leais (ou corretos) com os seus clientes compradores e não falam, ou não explicam, TODOS os ônus/valores que seus clientes vão ter que pagar para fazer a aquisição/compra de um imóvel.
O Governo Federal (que é o mandatário maior da nação), autorizou (fez um "arremedo") no Código Tributário Nacional (CTN) e permitiu que as Prefeituras (mandatárias locais, que se beneficiam do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ) viessem a taxar o ITBI não só no ato do registro do imóvel... que é o que você vai fazer (registrar a compra do seu imóvel) quando a obra/construção do imóvel que vc comprou na planta estiver pronto...
Acontece que a sanha arrecadatória dos governos municipais viu uma oportunidade de arrancar um pouco mais de dinheiro de nós (pagadores de impostos), e agora cobra o ITBI já na cessão de direitos da compra de todo e qualquer imóvel, em todos os municípios/cidades do nosso território nacional.
Então, o que acontece, é que nem construtora, nem corretor que te atendeu, te avisaram desta "aberração", que é pagar o ITBI duas vezes.
Muito provavelmente acontecerá na sua compra:
vc pagará o ITBI uma vez,
no ato que assinar a cessão de direitos do imóvel que vc estiver comprando da construtora,
e pagará de NOVO, o ITBI, quando estiver na fase de registro do imóvel.
Agora, cada cidade/município pode ser um caso...
Não sei como é, aí em Aracaju/SE
Se eu estivesse no seu lugar, agiria da seguinte forma:
iria me certificar disso (direto na fonte), te indico que:
1 - recorra á Prefeitura aí de Aracajú/SE (ou da cidade onde estiver o imóvel que você está comprando); e se informe sobre quando (e quanto) será a incidência do ITBI p/ vc pagar...
2 - marque um horário, pague uma consulta, e se informe-se também, em um cartório tabelionato, (que são onde atendem tabeliães e os escreventes que tem fé pública, e que são os responsáveis por lavrarem ESCRITURA de venda e compra, que é o documento hábil, que se faz para a venda/compra de imóvel), este é o profissional daí da sua cidade, que poderá lhe explicar o que se aplica a sua região/cidade.
Certifique-se bem disso mesmo,
e veja o quanto terá de pagar de ITBI,
e se será mesmo em dois atos;
- um eventual ITBI no ato da CESSÃO de direitos (da compra do imóvel);
- e um outro eventual ITBI no ato da EFETIVA compra/escritura (ou contrato de financiamento), com EFETIVA TRANSMISSÃO da PROPRIEDADE, onde depois da escritura, ou o contrato de financiamento será (finalmente) enviado para o registro do imóvel (junto ao cartório de registro de imóveis da cidade, onde vc estiver comprando.
*como varia de cidade, para cidade, veja também a questão de quanto você irá pagar em cada ato.
Exemplo:
valor venal = 200 mil
valor pago por você (no ato da cessão de direitos) = 50 mil
valor que você ainda não pagou = 150 mil
então 200 mil - 150 mil = 50 mil reais e assim, o imposto que você pagará será sobre os 50 mil que pagou, SE a LEI MUNICIPAL (do lugar onde vc estiver comprando) PERMITIR... do contrario, vc pagará o valor integral (agora), e o valor venal da época em que for concluída a obra/edificação.
Volte depois para me contar, o que deu... e como vc resolveu a situação.
Att.
Vicente
O que te indico, é:
Boa tarde,
ResponderExcluirAlguém pode me ajudar?
Eu comprei um imóvel na planta, com entrega para esse ano. Ano passado, por está desempregada, fiz cessão de direitos de 100% da unidade autônoma para meu noivo. A construtora informou que a cessão só seria realizada mediante o pagamento do ITBI (natureza: cessão de direitos - eu sendo a transmitente e meu novo o adquirente), o pagamento foi realizado no final do ano passado.
Em dezembro, pagamos novamente o ITBI (natureza: compra e venda – transmitente a construtora e adquirente meu noivo). Porém, teve um erro na guia e tivemos que solicitar uma retificação. Fui até a secretaria de fazenda da prefeitura de Niterói, paguei para retificarem a minha guia, e agora estão exigindo o pagamento do seguinte ITBI: eu como adquirente e a construtora como transmitente. Resumindo: pagar 3 vezes o ITBI!!!
Em caso de inexistência desse ITBI, devo fazer uma declaração informando o motivo da inexistência. Liguei desesperada para a construtora, e a mesma se recusa a fazer essa declaração. Simplesmente não sei mais o que fazer.
Grande abraço,
Eliane Lima
infelizmente o governo federal deu a "brecha" e mudou o código tributário nacional...
ResponderExcluirE dessa forma as prefeituras estão cobrando o ITBI em TODAS as vezes em que houver cessão de direitos (cada vez que houver contrato/compromisso de compra e venda) e depois (também) na transferência definitiva (que é quando existe a lavratura de escritura e respectivo registro).
Estão agindo dessa forma com todos os promitentes compradores que apareçam numa compra de imóvel novo, e cobrando (sem dó, nem piedade) o tributo a cada cessão de direito... e por fim, também no ato do registro.
Infelizmente, estão "esfolando" os compradores (sem dó), para aumentar a arrecadação dos respectivos municípios.
Vicente, se eu repassar o imóvel durante a construção pago o ITBI sobre o valor q eu já paguei ou sobre o valor integral do imóvel ?
ResponderExcluirOlá Vicente, tenho uma dúvida em relação ao pagamento "em duplicidade" do ITBI. Em 1998 adquiri um imóvel ainda na planta, pagando diretamente à Incorporadora durante a fase de construção e, a partir de 2000, quando foi entregue, comecei a pagar o financiamento (Caixa Econômica Federal). Antes da entrega das chaves, que aconteceu em 2000, foi colocado como condição o pagamento do ITBI (valor em torno de R$ 500,00 para um imóvel de R$ 74.000,00, sendo 30.000,00 durante a construção e 44.000,00 financiados). Em 2015 finalmente acabaram as prestações e fui resolver a papelada (baixa da hipoteca, alteração de titularidade no IPTU e Escritura Definitiva). Para a Escritura Definitiva, foi exigido o pagamento de ITBI (novamente!) sob a alegação de que o valor pago anteriormente referia-se à fração do terreno e agora é sobre o imóvel construído. Ora, na entrega das chaves o imóvel já estava construído! Isso está cheirando à safadeza, mas como não entendo dessa burocracia toda, resolvi "pedir ajuda aos universitários". Agradeço qualquer informação a respeito. Alexandre Caldas
ResponderExcluirAlexandre
Excluircreio que estão certos, pelo que vc relata, parece ser isso mesmo:
- em 2000 vc pagou um ITBI proporcional á aquisição de fração do solo;
- e ao final (após escritura definitiva) na fase de registro, ao qual vc está finalmente fazendo é que está tendo o acerto do ITBI.
OLÁ MEU NOME É DANIELE, EM ABRIL DE 2016 FUI AO STAND DE VENDA POIS ME INTERESSEI NA PROPOSTA. CHEGANDO LÁ UM CORRETOR ME ATENDEU, ANALISOU MEUS DOCUMENTOS E JA VEIO COM UM CONTRATO PRONTO PARA EU ASSINAR, LA DIZIA QUE UM VALOR ERA DE CORRETAGEM, MAS NA HORA QUE PERGUNTEI ELES ME DISSERAM QUE ERA SO TRAMITES PARA APROVAR A COMPRA E O FINANCIAMENTO. QUE AQUELE VALOR DE 5 MIL REAIS DEPOIS IA CONSTAR COMO PAGOS PARA A CONSTRUTORA E OUTRAS 3 PARCELAS DE 1400,00 DOS MESES SUBSEQUENTES TAMBEM IRIA CONTAR, QUE AQUELE PAPEL ERA APENAS PARA DA INICIO AO FINANCIAMENTO. MESMO QUESTIONANDO, ACABEI ASSINANDO E BAGANDO OS BOLETOS, POIS ME DISSERAM QUE ASSIM O PROCESSO SERIA MAIS RAPIDO, E SE EU NAO PAGASSE NAO IA DA CERTO.
ResponderExcluirQUANDO CONSULTEI EM 20/09/16 FUI CONSULTAR A CONSTRUTORA PARA VE QUANTO JA TINHA PAGO DAS PARCELAS E OS VALOES DADOS NAQUELE DIA PAGO EM BOLETO E SÓ CONSTAVAM POUCO MAIS DE 3 MIL REAIS. SENDO QUE AO TOTAL JÁ FORAM 10.400,00 REAIS. NO STAND ME PASSARAM QUE O IMOVEL ERA NO VALOR DE 199 MIL REAIS E NA HORA QUE FUI FAZER O FINANCIAMENTO NA CAIXA EM SETEMBRO DE 2016 O ANALISTA COLOCOU QUE O IMOVEL ERA 225 MIL REAIS, E ACABOU QUE FICOU ABSURDO OS VALORES PARA EU ARCAR. ENTAO DECIDIR FAZER OU O DISTRATO OU A CESSAO DE DIREITO, JÁ QUE UMA COLEGA ESTAVA INTERESSADA E TINHA COMO PAGAR. QUANDO CONSULTEI A CONSTRUTORA ME INFORMARAM QUE IRIA PERDER 30% DO VALOR PAGO, MAS SÓ CONSTAVA POUCO MAIS DE 3 MIL E O RESTANTE DE 7400,00 ERA DE CORRRETAGEM QUE A CONSTRUTORA NAO TINHA NADA HAVER QUE EU JA HAVIA PERDIDO E AINDA SERIA DESCONTADO 30% E ALGUMAS TAXAS EM CIMA DOS 3 MIL RESTANTES. TENTEI VE COMO FICARIA A CESSAO DE DIREITO DE TRANSFERENCIA, E A CONSTRUTORA ME INFORMOU QUE SERIA COBRADO UMA TAXA DE 4 A 6 % DO VALOR TOTAL DO IMOVEL OU SEJA 4% OU 6% DE 199 MIL REAIS. COMO EU PR0CEDO, ´JÁ QUE TENTEI DE TODAS AS FORMAS REAVER MEU DINHEIRO, NO STAND NAO FOI ME PASSADO QUE EU PAGARIA CORRETAGEM, E PARA EU TENTAR O FINANCIAMENTO TIVE QUE ASSINAR, HOJE UM SONHO SE TORNOU PESADELO.
Infelizmente não foram claros e nem corretos com vc, e o que fizeram (sem te avisar) é que na modalidade de compra direto com a construtora (que ao contrário da venda/compra de imóvel usado) é o COMPRADOR do imóvel que paga (á parte e ADIANTADO - já na primeira parcela) a comissão. Pelo que vc relata/conta acima, ao não serem claros com vc, agiram de má-fé, te engananaram e embolsaram o dinheiro não deixando claro que estavam cobrando primeiro a comissão de venda - pra depois darem andamento na análise de cadastro e demais trâmites do financiamento. Te recomendo que devidamente documentada, vc entre com uma ação no juizado de especial cível (popularmente chamado de "pequenas causas") e tente reaver por essa via judicial o dinheiro que te fizeram pagar sem esclarecer...pq dá margem a ter sido golpe o que praticaram. No Juizado de Pequenas Causas, vc tem possibilidade de (após julgarem procedente o seu pedido) REAVER/receber o que pagou (caso vc ganhe a ação). Recomendo também que vc faça reclamação no PROCON pra que eles sofram penalidade administrativa (multa)
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