Para construtores: resposta a 12 dúvidas sobre o pacote habitacional

Confira os principais requisitos, do projeto à viabilidade financeira, para participar do plano Minha Casa, Minha Vida

O anúncio do programa habitacional "Minha Casa, Minha Vida", lançado pelo governo no final de março, foi celebrado pela construção civil. No entanto, o pacote para a execução de 10 milhões de moradias veio acompanhado de uma série de dúvidas de ordem prática sobre como participar do plano.

Confira, abaixo, as respostas às principais perguntas a respeito do pacote do governo.

1. O plano vai sair do papel? Estou perdendo tempo?
Tudo indica que o plano sairá sim do papel. Os primeiros contratos já foram assinados e o pacote tem sido bastante elogiado pelos empresários da construção civil. No entanto, a meta de construir um milhão de moradias em dois anos, alardeada pelo presidente Lula antes do anúncio oficial do pacote, é tida como inexeqüível pelos empresários e até pelo próprio governo.

2. Minha construtora é pequena. Tenho chances de participar?
Sem dúvida! Empresas de menor porte serão fundamentais para suprir a demanda habitacional de municípios pequenos e médios, onde, por falta de escala, é mais difícil a presença das grandes companhias do setor. Mesmo nos principais centros urbanos do País, as pequenas terão espaço garantido como subcontratadas das grandes, no mínimo.

3. Só a Caixa aprova as obras que farão parte do plano?
A Caixa Econômica Federal é o principal agente financeiro do "Minha Casa, Minha Vida" e responsável pelas análises de risco, jurídica, de engenharia e de trabalho social das propostas de enquadramento dos empreendimentos habitacionais a esse Plano. Entretanto, recentemente, o Banco do Brasil afirmou que começará a financiar a construção de moradias populares do programa governamental, levando cerca de dois meses para completar ajustes em seu sistema e atender ao mutuário final. Mas o BB só atenderá à população com rendimento entre três e 10 salários mínimos, ficando de fora do financiamento as habitações para famílias com renda mensal de zero a três salários mínimos. Quanto aos bancos privados, tudo vai depender da regulamentação do Fundo Garantidor. Apenas com base na oficialização desse documento, que deve sair nas próximas semanas, é que os bancos poderão avaliar se têm ou não interesse em participar do Programa. Embora não haja nenhuma regra que impeça a participação das instituições financeiras de mercado, a participação delas é considerada pouco provável por especialistas.

4. Sem terreno, tenho chance de participar?
Sim, mas o primeiro passo é conseguir uma terra para edificar. Uma possibilidade é procurar as Prefeituras que aderiram ao Plano e que estão doando terras. Como são muitas construtoras interessadas nessas áreas, sua empresa terá de passar por um processo de licitação. A melhor proposta técnica e de preço compatível ao terreno doado ganha a concorrência. Mas atenção: para trabalhar com propriedades do Município, você terá que edificar exclusivamente unidades habitacionais para famílias com renda de até três salários mínimos. Acima dessa faixa, a doação de terras do órgão público não é permitida. Outra possibilidade é fazer parcerias com movimentos sindicais ou companhias de habitação, como Cohab (Companhia Metropolitana de Habitação) ou CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano), ou ainda com associações e cooperativas para construção de habitações urbanas e rurais. Nesse caso, as companhias e entidades entram com as terras e a construtora, com a empreitada.

5. Esse tipo de obra do plano vai dar lucro?
Em tese, o lucro é a condição para que a iniciativa privada entre no negócio. E o governo sabe disso, tanto que prevê a inclusão do BDI - Benefícios e Despesas Indiretas na projeção do custo das unidades. Mas a margem de lucro obtida vai depender da competência de cada empresa. Na faixa de habitações para famílias com renda de zero a três salários mínimos, como a comercialização é de responsabilidade do Poder Público, o ganho estará na construção, ou seja, na engenharia do produto. Quanto mais hábil for a construtora em conceber e conduzir a obra, do projeto à execução, com produtividade, rapidez e baixo desperdício, maior poderá ser a margem. Nas habitações correspondentes às faixas de três a dez salários mínimos, à habilidade construtiva será acrescida a competência da incorporação, tendo em vista que a comercialização dos imóveis terá de ser feita pela construtora/incorporadora. Seja qual for o seu caso, há um novo aliado: a liquidez. Como o programa aumentou expressivamente o número potencial de consumidores capacitados a fazer um financiamento, a velocidade de venda tende a ser maior, reduzindo o risco e o ciclo do negócio. Além disso, especialistas afirmam que a margem de lucro também variará conforme o volume de produção. Quem trabalhar em massa, com projetos padronizados, poderá alçar retornos ainda maiores.

6. As obras do plano serão públicas ou privadas? Vai ter licitação?
A rigor, não se trata de obra pública, embora haja subsídio governamental, porque toda a negociação é via Caixa Econômica Federal. Mas há sinais de hibridismo entre o modelo privado e o "jeitão" de se trabalhar para o governo. Na faixa de habitações para famílias com renda de até três salários mínimos, a construtora vende a construção para o governo e não assume o risco e os gastos da comercialização dos imóveis. Nesse nicho, as empresas que quiserem se valer de terrenos de propriedade dos municípios também deverão se submeter à licitação regida pela Lei nº 8666/93 - Lei das Licitações. Já para as faixas superiores de habitação, a empresa constrói o empreendimento, previamente aprovado pela Caixa e no valor por unidade estabelecido pelo Plano, e vende as unidades, em taxas mais acessíveis, no modelo de negócio conhecido como "associativo", em que é preciso comprovar já ter comercializado 30% das unidades ou 20% das unidades financiadas pela Caixa. Para essas habitações, não há licitação de terreno, que deve ser de propriedade da proponente. Outra questão é que, para aprovar o projeto na Caixa, a planilha de orçamento do empreendimento deverá ser calculada conforme os custos do Sinapi (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil).

7. Sou projetista. Vou arrumar trabalho com o plano?
Por mais padronizadas que sejam, as unidades previstas no plano precisarão sair de projetos customizados às várias regiões de implantação. Apenas por esse viés, escritórios e profissionais autônomos terão muito trabalho a fazer. A Caixa também necessitará contratar empresas para analisar os projetos e já realizou cadastro de credenciamento para isso. Entretanto, não quantificou quantos profissionais necessitará. Não se pode esquecer também da necessidade por projetos de infraestrutura, item tão relevante quanto as próprias habitações e que, espera-se, será terceirizado pelas construtoras.

8. Como serão escolhidos os fornecedores de materiais e serviços?
O plano não muda a relação dos fornecedores de materiais e serviços com os contratantes. As construtoras e incorporadoras que se enquadrarem no plano poderão contratar livremente os seus fornecedores.

9. Minha prefeitura é pequena. O que faço?
Isso não é um impedimento. Municípios de todos os portes podem participar do programa Minha Casa, Minha Vida. Eles podem doar terras, promover a desoneração tributária para baratear as habitações e oferecer contrapartidas financeiras. No entanto, nada disso é obrigatório. E mais: as construtoras e incorporadoras podem participar do plano sem qualquer parceria com os municípios. Se elas forem firmadas, as condições podem ser melhores. Mas muitas empresas estão enquadrando seus projetos no Minha Casa, Minha Vida sem qualquer auxílio dos municípios, até mesmo nas faixas de renda mais baixas (até três salários mínimos).

10. Qual sistema construtivo devo utilizar?
Aquele que permitir à sua empresa fechar a conta, respeitando as tipologias determinadas pela Caixa - além, é claro, do preço final das unidades segundo cada faixa de renda. A opção pela alvenaria estrutural tem seus adeptos, embora devam mesmo prevalecer os sistemas industrializados - o programa oferece inclusive uma linha de crédito para desenvolvimento de produtos pré-moldados e pré-fabricados.

11. Ouvi falar em uma exigência de "trabalho social". O que é isso?
Segundo a cartilha da Caixa, "a análise do trabalho social verifica o enquadramento do projeto nas regras do programa, visa garantir a efetividade da operação e consiste em avaliar a proposta de ações sociais integrantes do empreendimento, considerando: capacitação para o convívio comunitário, uso de equipamentos comunitários; educação ambiental e integração social". O Programa prevê que as construtoras apresentem projeto de trabalho social nos empreendimentos em condomínio destinado a famílias com renda de até três salários mínimos. Para esses projetos, está previsto investimento mínimo de 0,5% do valor da obra. Nos financiamentos com recursos do FGTS, o trabalho social está previsto em empreendimentos com valor da unidade de até R$ 40 mil.

12. Quem vai bancar os custos de urbanização e infraestrutura nos empreendimentos?
As projeções de custos das habitações para famílias com renda de 0 a 3 salários mínimos considera urbanização e infraestrutura dos empreendimentos. A Caixa possui uma linha de crédito de R$ 5 bilhões para financiar os investimentos em infra-estrutura paralelos aos projetos do programa. Apesar disso, as prefeituras e estados deverão fornecer algum tipo de contrapartida para as construtoras. Por exemplo, Paranaguá (PR) oferecerá redução para 2% do ISS (Imposto Sobre Serviços), a isenção ou a redução do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), a redução do custo do alvará e do habite-se, dependendo da faixa de renda. A prefeitura também participará da infraestrutura física e terraplanagem da obra.

*com informações do site PINI Web