MP "do Bem" - Ganho de Capital na Venda de Imóvel

Base legal: Medida Provisória nº 252/2005
convertida em LEI nº: 11.196, de 21 de novembro de 2005
e foi publicada no Diário Oficial da União em 22.11.2005

Em geral, as Medidas Provisórias não são bem recebidas pela opinião pública, por se tratar de um ato feito pelo Presidente da República que não carece do envolvimento do Congresso para começar a funcionar. Originalmente, as Medidas Provisórias valiam em definitivo, mas, atualmente, após 60 dias, período que pode ser dobrado, o Congresso decide se elas devem ser transformadas em lei ou não.

No mandato do Presidente Lula, ficou famosa a Medida Provisória 255, apelidada de "MP do Bem" que entre suas diversas ações, - em sua maioria são benefícios restritos a certos setores da economia, mas que criou uma série de benefícios fiscais, e trouxe novidades ao setor de locações, e criou mecanismos de segurança para os agentes financeiros e incentivos fiscais para os compradores de imóveis, onde elimina os 15% de impostos que se pagava sobre o lucro obtido após a venda de um imóvel se a pessoa adquirir outro imóvel no prazo de 6 meses. Tal benefício fiscal foi institucionalizado através da Lei n° 11.196.

Entre as vantagens trazidas pela MP do Bem para os compradores de imóveis está a isenção do Imposto de Renda sobre ganhos de capital na venda de imóveis de qualquer valor e de bens em geral até R$35 mil. Antes, cobrava-se 15% de Imposto de Renda sobre os ganhos na venda de imóveis. Com a aprovação da MP, todas as operações envolvendo imóveis residenciais ficaram livres da cobrança desde que o valor da venda seja utilizado na compra de outro imóvel em até 180 dias. E ainda que os contribuintes só possam utilizar esse benefício uma vez a cada cinco anos.

Tal isenção e benfício, consta do capítulo VII - que trata da isenção de impostos para pessoa física na venda de imóvel residencial

ISENÇÕES:
estará isento de tributação pelo imposto de renda o ganho de capital apurado na alienação de:

Qualquer imóvel adquirido até 1969;

Qualquer imóvel com preço de venda até R$ 35.000,00;

Único imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou comunhão, alienado por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais);

imóvel residencial, por pessoa física residente no País, desde que o beneficiário adquira com o produto da venda, outro imóvel residencial no prazo de cento e oitenta dias contados da celebração do contrato. A inobservância dessa condição importará no pagamento do imposto devido acrescido de juros de mora, calculados a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido até trinta dias após a expiração do prazo e multa, de mora ou de ofício, se o imposto não for pago.

O contribuinte somente poderá usufruir as duas últimas isenções uma vez a cada cinco anos.

Capítulo da lei - que trata dessa isenção:

CAPÍTULO VIII

DO IMPOSTO DE RENDA DA PESSOA FÍSICA – IRPF

Art. 38. O art. 22 da Lei no 9.250, de 26 de dezembro de 1995, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

........................................................................................" (NR)

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

§ 1o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a (primeira) operação.

§ 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

§ 3o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

§ 4o A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

I - juros de mora, calculados a partir do 2o (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2o (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.

§ 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.

Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.

§ 1o A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I - FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II - FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

§ 2o Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1o deste artigo será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei no 7.713, de 22 de dezembro de 1988.

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