sexta-feira, 16 de dezembro de 2011

Posso comprar um imóvel do meu sogro? O que a CAIXA considera em relação á possibilidade de financiamento de um imóvel parcialmente não averbado?

Boa tarde Vicente,

Estou precisando de um despachante e acabei encontrando o seu Blog.

Deixe-me explicar a situação:
Moro com minha esposa há 3 anos em um imóvel de propriedade do meu sogro.

Quero comprar este imóvel do meu sogro e financiar pela Caixa.
O imóvel possui 63m², porém a área averbada é 42m².

Tenho 3 perguntas:

1 - Posso comprar o imóvel do meu sogro ?
2 - É possível financiar este imóvel, estando parcialmente averbado ?
3 - O financiamento se dá pelo valor pedido pelo vendedor ou pela avaliação da
caixa?

Por exemplo se o vendedor pede R$ 200.000,00 e a caixa Avalia em R$250.000,00, qual valor será considerado para fins de financiamento ?

Fico no aguardo da sua resposta, bem como dos comentários que for necessário.

Muito Obrigado!
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Resposta as perguntas

1 - Posso comprar o imóvel do meu sogro ?
Resposta: Pode.

Se há participação da filha (dele, sua esposa) na compra, juridicamente é o que se chama de "venda de ascendente, para descendente".

Se eventualmente ele (sogro/vendedor) tiver outros filhos, TODOS os filhos (e os que forem casados, também as esposas), têm de assinar, concordando com essa venda.

A assinatura de eventuais irmãos (caso eles existam) se dará em duas fases:
- no formulário de opção de compra e venda,
- e na data de assinatura de contrato na CAIXA...
se algéum deles, for representado por procuração, daí esse procurador é que assina.

2 - É possível financiar este imóvel, estando parcialmente averbado ?
Resposta: É possível... mas pode ser que haja um cálculo diferenciado para definir qual será o valor de mercado considerado como válido para aceitar o imóvel em garantia do empréstimo.

3 - O financiamento se dá pelo valor pedido pelo vendedor ou pela avaliação da
caixa? Por exemplo se o vendedor pede R$200.000,00 e a caixa Avalia em
R$250.000,00 , qual valor será considerado para fins de financiamento ?
Resposta: A CAIXA considera o menor dos valores (avaliação ou venda)

Quanto ao meu trabalho/prestação de serviços:

eu tomo a frente dos trabalhos, oriento e conduzo todo o processo de financiamento em duas fases:

- com os trabalhos para chegar até a data de assinatura de contrato junto ao banco;

- e depois de assinado o contrato de financiamento, faço também os serviços para registrar o imóvel.

Para saber mais sobre a minha prestação de serviços, clique aqui e aqui.

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Por gentileza, mais uma dúvida.

O valor do imovel acertado com o meu sogro é R$100.000,00 , porém tive uma avaliação do imóvel em R$150.000,00, pergunto o seguinte:

Se eu informar a Caixa que o valor de venda é R$100.000,00 o engenheiro pode vistoriar e dizer que vale mais?

Tenho duvida pelo seguinte: como o imóvel esta parcialmente averbado caso o engenheiro avalie em R$100.000,00, meu percentual de financiamento será pequeno.

Agora, caso ele avalie em R$150.000,00 por exemplo, considerando a área não averbada, o gerente da caixa vai fazer um cálculo considerando somente a area averbada, isso?

Então nesta situação aplicando o calculo que está no seu blog, a Caixa consideraria apenas o valor de aproximadamente R$ 100.000,00 para fins de garantia.

Se isso ocorreu, tudo bem não haverá problemas , pois minha renda comporta tranquilamente... porém meu medo é que o engenheiro avalie o imovel pelo mesmo valor que estou comprando.

Ou o engenheiro avalia somente a area averbada?

Desde já agradeço e fico no aguardo
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Resposta:

Neste caso de compra de imóvel com parte construída mas não averbada... é muito delicada...

Tudo depende do que o engenheiro considerar no laudo de avaliação.

Portanto, te oriento a declarar o valor mais alto (possível)... não deixando de observar o valor de mercado... pois (muito provavelmente) é esse valor que o engenheiro vai seguir.... aplicado á realidade do que ele observar como área construída (ou não)

Financiar imóvel com parte não averbada, é dificílimo... prever o que será aplicado pelo engenheiro

pois nestes casos, o que constar no laudo de avaliação feita pelo engenheiro, é que vai ser determinante para o fechamento/conclusão do negócio e valor a ser financiado.

A norma é não considerar a área não averbada.

Levar em conta somente a área construída para fins de avaliação.

Já tive casos de levarem em conta a área averbada... como também estou cuidando de um caso, em que um engenheiro nem citou no laudo a área não averbada.

E o imóvel foi avaliado acima do que esperávamos.

Ás vezes funciona: tudo depende de uma conversa com o engenheiro no ato dessa vistoria...

tem alguns que são flexíveis... tem outros que não.

Podemos solicitar essa vistoria o quanto antes de todo o restante do processo... para tirar a dúvida, e fazer o negócio na certeza: se você vai conseguir o valor que realmente precisa financiar.

2 comentários:

  1. Oi, sou casada em comunhão parcial de bens, meu padrasto quer vender sua parte na casa para meu marido, é necessário pedir autorização aos filhos dele, ele é casado em separação de bens c minha mae

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    1. Sim, Altamira, é possível a venda.

      Juridicamente é mesmo caso de "venda de ascendente, para descendente": há de se ter a ANUÊNCIA de TODOS os filhos (e os que forem casados, também os respectivos cônjuges - esposos/esposas, também tem de concordar), ou seja, todos os filhos/filhas (e seus respectivos cônjuges - para os que forem casados) têm de assinar, concordando com a venda.

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